Calcul de rentabilité locative : 8 méthodes

Un jour où l’autre le déficit foncier sera bouffé par l’accumulation des loyers et à ce moment il faudra se souvenir de la formule complète car I qui représente les impôts ne sera plus à négliger. Un assurance vie, sans effort à fournir (si l’on est anxieux sur le devenir de l’euro, on peut placer légalement son argent en Suisse), après quelques années d’attente, conduit à payer moins de taxes sur le gain financier : cela est donc infiniment préférable. Je viens vers vous car je suis en panique, j’ai choisi un bien immobilier que j’ai négocier à 44 500 sans frais de notaire, il s’agit d’un studio juste à coté de facultés, je veux faire de l’investissement locatif . Tous les investisseurs sont différents, c’est pourquoi le même bien immobilier apportera un résultat final après IR différent, en fonction du foyer fiscal et de la stratégie d’investissement de chacun. Je ne sais pas si l’espace est dédié à une question générale de temps en temps où si l’on peut se permettre d’échanger, débattre, en multipliant les messages… Dis le moi si j’écris trop de messages….

En régime réel, vous pouvez ôter les charges d’entretien, d’amélioration et de réparation, vous pouvez également ôter le montant des assurances, de la Taxe foncière et de vos intérêts d’emprunt. Bonjour,
De mon côté, j’ai mis en place un outil de décision qui me permet rapidement (pas de calculs, juste une saisie rapide : prix de vente, frais de notaire d’agence, travaux à prévoir, loyers actuel ou futurs si ils doivent évoluer rapidement, taxe foncière).

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Si vous vendez aujourd’hui plusieurs choix sont possibles, tout dépend de vos objectifs, de votre capacité d’emprunt, du choix de la résidence principale, acheter seule ou à deux, etc…. Dans ce calcul, c’est à dire le calcul de la rentabilité nette avant Impôt sur le revenu (IR), les intérêts d’emprunt ne doivent pas être pris en compte, puisque la rentabilité nette avant IR concernent uniquement le bien immobilier.

L’acquisition d’un bien pour un usage mixte Résidence Principale + investissement locatif n’est pas un problème en soit, d’ailleurs certains établissements bancaires adorent . – C’est également une erreur de fixer une «loi» aussi empirique que la taxe foncière ne doit pas dépasser un mois de loyer (cela signifiera au passage que personne n’investirait dans ma région .
Et non la rentabilité de l’opération, qui elle va dépendre d’autres paramètres, comme effectivement les intérêts d’emprunt, la situation du foyer fiscal, la stratégie patrimoniale utilisée, etc…. Il faudrait faire des affaires très exceptionnelles à l’achat pour obtenir une rentabilité plus interessante qu’une assurance vie (rentabilité directe d’une part … Mais d’autre part aussi, je me répète, encore plus lorsque l’on compare la rentabilité avec la charge de travail : forte d’un côté, et inexistante de l’autre).

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Tout d’abord, la rentabilité nette dont il est question dans cet article, correspond à la rentabilité du bien immobilier en lui même, c’est à dire uniquement avec les critères du bien (prix de revient du bien, charges du bien, loyer du bien) donc avant impôt sur le revenu. En faisant plusieurs calcul sur différent appartement et différent prix je tombe presque tout le temps sur un cash flow négatif alors qu’en faisant vos calcul je tombe sur un avis favorable car je suis dans la fourchette rendement Larcher. Dans mon cas, si je prends les chiffres de ma récente acquisition, il faudrait que j’aie beaucoup de vacances locatives, d’impayés ou de dégradations pour que j’en sois à 9 mois comme vous estimez.

La réponse à cette question pourra être apportée qu’une fois tous les critères réunis et pris en compte, seule la rentabilité ne peut pas déterminer la pertinence d’un achat, ce n’est qu’un indicateur parmi tant d’autres. A vrai dire, je ne connaissais que celui mis en avant par les agences immobilières et j’ai pu constater avec étonnement que la rentabilité nette est beaucoup plus proche de la réalité, voire mieux, la méthode LARCHER 😉
Comme tu le dis, l’impôt sur le revenu est différent pour chacun donc on doit faire le calcul avant impôt. Pour atteindre des rentabilités de ce genre (10 %), je pense qu’il faut s’éloigner un peu des villes ou le prix au m2 baissera considérablement mais le loyer quant à lui sera quasi identique que les loyers de la ville .
Je suis alors « en positif » (cash flow annuel) de 9720-8472 = 1248€
Sauf qu’il faut enlever les charges à tout cela à payer : la taxe foncière, l’assurance Propriétaire non occupant 5% du loyer annuel, assurance loyer impayé 3%, frais d’entretien courant = 1 loyer, je compte de la vacance locative 3 mois et éventuellement des frais de gestion par agence 10% = je suis en charge à 5689€
j’y suis de ma poche de 5689-1248 de cash flow « gagné » = 4441€ . Je souhaiterais savoir également si tu pouvais nous donner la formule mathématique qui sert à calculer le TEG (désormais TAEG depuis le 01/10/2016), en fonction du taux nominal, du taux de l’assurance-décès (DIA), des frais de dossier et des frais de garantie. Actuellement propriétaires d’un local à usage mixte (faible charges de chauffage edf, tf…), nous envisagions l’acquisition d’une nouvelle résidence principale et mettre ce local en location.

Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic,
• Les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important),
• Les travaux d’entretien courants,
• Plus les frais de gestion et les assurances éventuelles loyers impayés. la stratégie serait donc de profiter de la grande mode du moment, le déficit foncier, et donc d’acheter de l’ancien avec travaux, ce qui implique d’avoir une trésorerie solide pour palier aux mensualités du crédit en attendant que les travaux se terminent et pouvoir enfin mettre en location…
quel est donc l’intérêt de vendre un immeuble sans travaux.
C’est d’ailleurs le seul calcul qui nous permet de savoir si un bien immobilier est rentable, car il n’inclut aucun paramètre personnel, comme le crédit, la fiscalité, etc….

Imaginons que le bien soit détenu 10 ans avant sa revente:
Si par exemple dans votre calcul vous trouvez un montant de charges de 15 000 € sur 10 ans, il suffit d’ajouter à ces 15 000 € de charges l’impôt sur la plus-value pour faire le calcul. Pour calculer ton endettement le banquier ne prendra que 70% des loyers encaissés donc ce projet n’est pas en auto-financement avec les chiffres que tu annonces…donc rapidement tu dépassera les fameux 33% d’endettement….

Maintenant, cette rentabilité est faisable avec des biens immobiliers déjà en état d’être mis en location, c’est pourquoi lorsqu’il y a beaucoup de travaux, la rentabilité nette doit être bien supérieure.

Ils souhaitent avant tout utiliser une partie de leur impôt pour se constituer un patrimoine et protéger leur famille, sans avoir à prendre le temps de gérer toutes les étapes d’un investissement locatif. – et deuxième point, dans le calcul de la rentabilité selon la méthode Larcher, il est fait mention du loyer brut, qui selon ce que j’ai trouvé dans les commentaires, est le loyer avec les charges locatives inclues.

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C’est pourquoi, en général, lorsqu’on parle d’un bien qui s’autofinance, il est question du bien en lui même, donc avant impôt, car lors d’une conversation les différents interlocuteurs peuvent connaître les caractéristiques du bien en question, mais ne connaissent pas la situation personnelle de l’investisseur. Par conséquent, la rentabilité locative nette avant IR est fortement liée au prix immobilier OUI, en revanche le taux des crédits immobiliers a une incidence uniquement sur la rentabilité nette après IR.

Un assurance vie, sans effort à fournir (si l’on est anxieux sur le devenir de l’euro, on peut placer légalement son argent en Suisse), après quelques années d’attente, conduit à payer moins de taxes sur le gain financier : cela est donc infiniment préférable. Cette rentabilité est calculée avant impôt sur le revenu, si tu n’as pas de cash flow positif après impôt, ce n’est pas forcément le bien qui est remis en cause mais plutôt ta stratégie fiscale et la durée du prêt.

Le calcul du rendement net est très simple car il consiste en 3 opérations:
– calcul du revenu net :
loyers annuels – (charges de copro + taxe foncière + assurance PNO)
– calcul du coût de l’opération :
prix d’achat + frais de notaire + coût des travaux
– rendement net :
diviser le revenu net annuel par le coût de l’opération
Ceci à la portée de tout le monde et cela donne le vrai chiffre; au lieu d’une approximation qui peut s’avérer totalement erronée , car il n’y a pas de « montant moyen des charges en France »; la variation va de 1 à 10 .

J’ai compris me semble t-il, le principe des abattements sur le montant de l’impôt dû au titre de la plus-value qui se trouve variable en fonction de la durée de détention du bien -incluant d’ailleurs un abattement sur les prélèvements sociaux lui même variable. Ce basculement de tranche qui correspondrait à un salarié moyen avec des investissements conséquent dans le but de ne pas gagner 200 euros par mois, mais de changer de niveau de vie, se résume alors à 7560 euros de plus pour un travail de gestion conséquent et gros investissement en perspective.

Je viens de passer ma matinée , au travail lol , à lire vos precieux commentaires concernant le rendement locatif, j’ai compris que pour être rentable il faut minimum du 8% en comptant le crédit que l’on rembourse.

Nous voulons acheter avec une bonne rentabilité, à ce propos votre méthode de calcul est géniale pour faire le tri rapidement, nous n’avons donc pas forcément une région cible, par conséquent nous ne connaissons pas nécessairement les environs. Le rendement après impôts des 11880 euros annuels nets, par rapport au 6% de rendement initiaux (500 000 euros d’investissement et 30 000 euros de loyers annuels), conduit à : 2,4 % de rentabilité.

Pour faire le choix d’investir dans tel ou tel placement, que ce soit l’immobilier, la bourse ou autre chose, l’investisseur doit connaitre la rentabilité nette du bien en lui même.

Sauf qu’il n’aura compté dans son calcul de rentabilité locative que le prix net vendeur et  les frais de négociation… En oubliant les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier bancaires.
J’aurais tendance à considérer que le gain se situe entre la valeur d’acquisition globale du bien (tous frais inclus, crédit, taxes foncières, impôts etc) et sa valeur de revente nette vendeur. Toutefois c’est un marché très différent de la location nue, les erreurs sont beaucoup plus faciles à faire, il faut être vigilant sur les décisions prises et bien suivre tous les conseils de la Méthode Larcher, autrement la rentabilité peut chuter brutalement.

Car tous les éléments extérieurs au bien font parties soit de la situation personnelle de l’investisseur (foyer fiscal) ou de sa stratégie d’investissement (mode d’acquisition, statut, etc…). pour un jeune couple
elle vient de perdre son emploi, lui plombier chauffagiste
pour acheter une propriété et faire de la location services a des personnes agées, nombre de locataires 3 ou 4,les tarifs locaux sont de 800 à 900e de loyer (taxes, poubelles, eau, chauffage, climatisation, edf telephone tv) puis il y a les services environ 850€ (entretien, repas, sorties, animations)
emprunter 200 000 pour acheter un immeuble avec appart privé au dessus, locations au rdc
est ce realisable sans apport.
Mais parfois (rarement) la situation d’un bien est tellement avantageuse que la négociation pourrait faire perdre l’achat au profit d’un investisseur aguerri, connaissant parfaitement le marché, sachant reconnaître une excellente affaire en un clin d’oeil.
chose qui a déjà fait son apparition puisque le vendeur m’a déjà fait une offre à 550000 sans que j’aie eu le loisir de visiter…
je connais ses raisons de vouloir vendre…
je compte donc raccourcir les délai de négociation pour sauter les étapes, parler de tout ça avec lui, et lui proposer direct -20%, puis s’il rechigne, ma dernière offre sera de -20% et les cautions garder par le vendeur.
Lorsque vous deviendrez un investisseur aguerri avec la Méthode Larcher vous verrez qu’il est possible de générer des revenus locatifs sans payer d’impôt ou très peu, en toute légalité. Si le cas 2 correspondant à la très grande majorité des investisseurs (le cas 1 étant très marginal) avec ses 2,4 % de rentabilité pour une hypothèse déjà bien optimiste dans ma région (500 000 euros investi avec 5 appartements et 500 euros de loyers chacun), est déjà difficile à obtenir, qu’en est il de faire 2 fois mieux . Dans la mesure où vous avez le statut de loueur en meublé, au régime réel vous pouvez inclure dans votre comptabilité les droits de mutation, le choix de l’amortissement ou de la déductibilité sera fait avec votre expert-comptable, l’incidence n’est pas la même.

Pour moi, je prefere investir sur du long terme en degageant de ma poche » 51000 EUR sur 180 mois » = a peu pres 300 EUr par mois plutot que de les laisser sur un compte en banque a « dormir » pendant 18 mois.

-les charges ( PNO + frais gestion locative + ALI + foncier + travaux d’entretien sur l’année ) sont à mon gout très élevées, pour atteindre près de 30%, à cause du foncier très haut.

ce qui veut dire qu’il faut prendre le prix affiché et y ajouter les « frais d’acte » (notaire et enregistrement) qui peuvent facilement atteindre 8% pour un bien à 100 K€ (plus pour des biens moins chers car il y a des frais fixes, seuls les émoluments du notaire sont négociables). Voilà un calcul de rentabilité locative encore plus facile que les autres : le loyer mensuel de votre investissement doit vous rapporter au moins 1 % du coût d’acquisition (tous frais compris).

Si vous achetez un appartement 100 000 euros tout compris, que votre apport personnel est de 10 000 euros et que la valeur du bien s’accroît de 1 % chaque année (donc de 1000 euros la première année), votre ratio sera de 10 %.

Si je prends l’exemple de cet article, sur Rennes, on peut espérer avoir à peine 25m² avec 70 000 € et le louer 350 € (on est loin des 500 et pourtant j’ai surestimé la loc par rapport à la moyenne de la ville : https://www.

Le prix d’achat est de 200 000€ – les travaux 350 000€ – Notaire maxi 20 000€ pour les loyers au plus bas mots de 4350€ mensuel en faisant votre méthode je trouve une rentabilité de 6.
j’ai visiter pas mal d’immeuble pour me faire une idée de la valeur des bien suivant le lieux géographique, l’emplacement, le niveau de négociation, la façon de travailler des agences, et pour me permettre d’améliorer ma façon de me projeter dans l’avenir sur un bien. entre les 2 revenus fonciers (avec peu de frais à déduire), les gros travaux communs à l’immeuble et les gros travaux de rénovation pour les 3 lots restants…je suis un peu perdue dans mes calculs .
Il est admissible d’avoir des rentabilités nettes entre 5% et 8% pour les premières acquisitions et sans travaux, mais ensuite après plusieurs opérations ou des biens avec travaux, les rentabilités nettes doivent être situées entre 8% et 15% « Rendement Méthode LARCHER ». entre les 2 revenus fonciers (avec peu de frais à déduire), les gros travaux communs à l’immeuble et les gros travaux de rénovation pour les 3 lots restants…je suis un peu perdue dans mes calculs de rentabilité 🙂 Les frais d’acquisition doivent-ils être divisés au millième de chaque lot.

mais ce n’est pas cela qui va fondamentalement changer le tableau financier d’une part… et d’autre part, j’ai voulu un exemple sans intérêts pour voir ce que donnerait un rendement après remboursement, sur le long terme, sur une vie. alors comme mon crédit est environ sur 25 ans et de 1100 euros environ j ai une marge de 2400 qui me permettront de payer une partie des 5038 soit 5038-2400 reste 2638 à laquelle je peux rajouter 1000 euros de taxe habitation que je vais à nouveau payer soit 3638 que je multiplie par 25 ans résultat plus de 90 000 de frais .

Là également, mes charges sont plutôt à 38% des loyers qu’à 25/30% et portant pas de concierge ni d’ascenseur ni de chauffage collectif, seulement des frais d’agence et de copropriété (+ assurances et taxes foncières bien sûr). Par ailleurs, je travaille dans un secteur qui ne m’assurera qu’une retraite infime je voulais donc investir pour obtenir à la retraite un revenu régulier ou une rente liée à la vente. Taxe foncière annuelle (en moyenne un mois de loyer), charges de copropriété (l'entretien de l'immeuble, l'entretien des espaces verts, lun gardien, le nettoyage des parties communes.
Endettement: Crédit conso ( 338 € ) + Crédit RP ( 768€/2 = 384€ alors que ce n’est pas réparti de cette façon… ) + 450€ d’investissement locatif: J’arrive à 32% d’endettement. Mais si j’achète ce même appartement en le faisant totalement financer par un crédit, je ne supporte que les frais inhérents à « la vie du bien » : charges, taxes, assurance… Pour cela, il faut que le loyer couvre intégralement ma mensualité bancaire.

je lis cet article en constatant que les premiers commentaires datent de 2014 donc autant pour l’article et j’ai du mal à imaginer des taux de rentabilité supérieurs à 5% aujourd’hui… Je suis en train d’étudier un projet sur une ville comme Tours, et je ne vois aucun scenario possible pour dégager une rentabilité supérieure à 5%… Il y a tout de meme un element probant dans un investissement locatif c’est qu’il faut que le bien soit loué, alors sur cette ville que j’étudie plus en detail pour me faire les dents sur l’investissement locatif, on trouve des appartements peu chers dans des nouveaux quartiers qui ont pléthores d’offres de location, ils sont peu chers, rapporte un peu mais ça tourne énormément, et les quartiers plus huppés qui coutent cher à l’achat mais sont plus agréables, et presentment une surprime à la location; Difficile combinaison, mais les rentabilités que vous envisagez me semblent relever de l’exceptionnel… J’envisage un projet qui selon votre methode présente une rentabilité à 4% mais qui s’autofinance presque : l’emplacement est recherché et je suis certain de le louer, n’est pas un critère primordial . Après ces calculs, au vu de la plus-value potentielle et de la rentabilité actuelle, (si évidement votre objectif est de développer un parc immobilier), la revente vous semblera probablement plus judicieuse, vous avez déjà acquis de l’expérience avec cette opération, vous ferez obligatoirement mieux la fois suivante et ainsi de suite. Il faut cependant prendre en compte que les décisions doivent aussi être prises à plusieurs, il est donc essentiel de bien choisir les personnes avec qui on souhaite investir dans l’immobilier, il est également utile d’être à plusieurs pour se répartir les rôles en fonction des compétences de chacun.

Comment calculer la rentabilité nette d'un bien immobilier

), honoraires du professionnel en charge de la gestion locative (8 à 10 % du loyer), entretien de l’appartement, travaux…Vous allez pouvoir récupérer la taxe d'ordures ménagères sur le locataire (à ne pas oublier dans votre déclaration).
ma stratégie, si j’arrive à l’appliquer, sera la suivante :
je compte lui parler de l’audace qu’auraient certains à proposer -30%, mais je trouve personnellement cela trop agressif et peu respectueux envers le vendeur qui semble avoir un lien affectif fort avec son bien. C’est pourquoi, pour valider la viabilité d’un investissement immobilier, il est indispensable de faire le calcul du rendement locatif avant impôts sur le revenu et ensuite de mettre en place une stratégie fiscale. )
Tu essaies de démontrer qu’il ne faut pas acheter cash parce que si tu revends au même prix dans 15 ans tu as perdu de l’argent (les 15 000 € de frais) et les 15 années de loyer t’en as fait quoi .

Merci pour la réponse
avez-vous une petite astuce pour convaincre la banque de prêter car je suis sur un hangar 75000 euros je compte environ 150 à 170000 euros de travaux je peux faire 5 appartement avec un loyer moyen de 500euros
les travaux seront entièrement fait par une société. Bonjour,
Étant propriétaire de mon appartement, je me demandais s’il était plus intéressant de le vendre et d’acheter une maison ou bien de continuer a vivre dedans et d’acheter un autre t2 pour le louer …. C’est une moyenne car les charges peuvent varier, cela peut être de l’entretien ou une grosse réparation ou occasionnellement la mise ne place d’un locataire par une agence, etc…, plus les autres charges :
‎ • Taxes foncières. Lorsque vous tenez compte du crédit dans votre exemple, il est question du bénéfice et non de la rentabilité, puisque vous faites la différence entre les loyers et les mensualités du crédit (plus les charges).

J’en veux pour exemple le fait que j’ai imaginé un auto-montage Pinel qui a fait accourir plusieurs investisseurs, alors que ça génère, même en enlevant le bénéfice d’impôts, à peine un ratio de 3. …Et non à 1,5 % comme je l’écrivais : mais on reste dans une rentabilité très basse, et non compétitive au regard des assurances vie : la problématique reste la même pour ainsi dire, que dans mon message précédent. Dans ce cas, on ne parle plus de rentabilité du bien uniquement, mais de rentabilité nette après impôt sur le revenu, car les autres éléments du patrimoine ont une influence sur le résultat final en positif ou en négatif. Première interrogation :
Je réside en Normandie (Le Havre), et malgré mes recherches et parfois propositions diverses – que je m’autorise à qualifier d’audacieuses mais jugées parfois outrecuidantes par certains propriétaires -, je n’arrive pas à trouver de biens avec rendement net à 8% (même accompagné d’un auto financement). Si je dois visiter un bien dont le loyer hors charge est de 350, je sais que je dois faire une offre maximale à 40000 € (plus les frais de notaires et aménagement de 5000 envi) pour avoir une rentabilité de 7 %.

7=11,4% avant IR (et dans ce cas on peut parler d’une échelle commune pour comparer les biens… mais avec des objectifs de rentabilité avant IR qui ne doivent pas se comparer d’une personne à l’autre). Par contre ce calcul permet de comparer deux biens entre eux et de faire un choix, et j’avoue que les 9 mois de loyer comme rendement net est assez juste, quoique un peu sévère mais c’est sans importance puisque cela permet de comparer deux opportunités entre elles.

En fait ce qui me perturbe dans le contexte actuel c’est qu’en faisant un rapide calcul du coût d’achat et du prix de location au m2 dans ma ville, même en empruntant sur une longue durée la mensualité de l’emprunt reste nettement supérieure au revenu.