Diminuez le coût du crédit grâce à la délégation d’assurance de prêt

Les démarches peuvent être différentes entre ceux qui n’ont pas encore contracté leur crédit immobilier, ceux qui ont souscrit leur emprunt immobilier il y a moins d’un an et ceux qui remboursent déjà leur prêt depuis plus d’un an. Bien qu’illégal, certains organismes de financement n’hésitent pas à augmenter les taux d’intérêt des emprunteurs n’ayant pas souscrits l’assurance de prêt dans le même établissement.
La délégation d’assurance (entre 0,07% et 0,14%) permet de bénéficier de tarifs bien plus intéressants que les contrats groupes (entre 0,40% et 0,60%), tout en étant aussi bien couvert par les garanties.

Que vous vous adressiez à l’assureur de votre banque ou que vous négociiez auprès d’autres établissements, une demande d’assurance prêt immobilier peut être refusée pour plusieurs raisons : un métier à risque, des problèmes de santé, etc.

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(1)    : Tarifs liés au niveau de couverture retenue par les co emprunteurs (-20% en cas de double assurance à 100%) et aussi aux primo accédants favorisés jusqu’à 35 ans sur les non-primo-accédants
(2) : Tarifs « public » et tarif avec concession commerciale maximale accordable
(3) : prêts > 15 ans pour la ligne la plus chère et prêts de 15 ans pour la ligne la moins chère
(4) la ligne chère correspond aux prêts de 25 ans et l’autres aux prêts de 15 ans. Enfin, pour les assurances dont la cotisation est basée sur la mensualité, un remboursement anticipé vous permettra de payer moins d’assurance et le gain sera plus ou moins intéressant en fonction de la redéfinition de votre crédit :. Je pense que le monde de l’assurance est un peu trop ennuyeux et compliqué à comprendre et c’est aussi pour cela que les emprunteurs n’osent pas forcement « challenger » les banquiers quand ils proposent des ‘packs complets’. Selon une étude pilotée par TNS-SOFRES pour l’Observatoire des crédits aux ménages et publiée en 2014, seulement 37 % des emprunteurs ont cherché une assurance déléguée auprès d’un autre assureur entre 2010 et 2013. Merci
effectivement les actuaires de compagnies (même si je n’ai pas la connaissance mathématique de cet aspect) tarifie les produits d’assurance emprunteur en fonction des statistiques interne (qui peuvent être différentes d’une compagnies à une autres), des volumes de souscription attendus, d’une acceptation médicale plus ou moins sélective et bien sûr de la marge souhaitée sur le produit.

D’après la loi, les garanties de votre contrat doivent être au moins équivalentes à celles proposées par l’organisme de financement auquel cas ce dernier pourra juger les garanties insuffisantes pour vous accorder un financement. C’est pour cela qu’il est préférable de comparer ce que vous pouvez avoir sur une assurance spécifique à votre profil par rapport à ce que vous propose votre banque dans le cadre de son assurance de groupe.

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Ainsi l’emprunteur qui négocie ces IRA sachant qu’il va remboursé par anticipation aurait tout intérêt à étudier en parallèle la dégressivité de son assurance emprunteur voir même (toujours en délégation) à sélectionner un produit à tarification fixe même si celui ci présente un taux moyen qui dans certains cas peut être plus élevé. Dans le cas de la simulation évoquée plus haut, pour une quotité à 100% sur chaque tête, la cotisation mensuelle est de 92 euros pour le contrat bancaire, pendant toute la durée de remboursement. Dans le cas d’une cotisation d’assurance sur le capital restant dû, un remboursement anticipé ne permet de diminuer sa facture d’assurance que si vous avez déjà remboursé plus de la moitié du prêt. Cette cotisation est dépendante du taux immobilier et en cas de remboursement anticipé dans la première moitié du prêt : l’emprunteur aura payé plus qu’avec une cotisation sur le capital initial.
Ce contrat d’assurance emprunteur est défini par différentes garanties (Décès, Incapacité, Invalidité, Perte d’emploi…) que l’emprunteur souscrit en partie ou en totalité pour protéger son achat immobilier.
Conseil Réassurez-moi : si vous avez eu une proposition avec surprime d’assurance de prêt (en cas de risque aggravé), vous pouvez comparer votre contrat avec d’autres offres car les assureurs ont des grilles de tarification très différentes.

Il n’y a pas de limite au nombre de renégociations de taux de son prêt immobilier, l’objectif étant de profiter des taux actuels qui ont encore baissé et donc de réaliser de nouvelles économies. Nous n’avons volontairement pas présenté le cas de personnes qui empruntent en couple avec des quotités élevés (75% ou 100% chacun) ou avec des assurances chômage afin de ne pas fausser les chiffres mais l’on n’aurait pu s’apercevoir que dans un contexte de taux bas au niveau du crédit immobilier que l’assurance emprunteur pouvait représenter dans certaines banques plus de la moitié du coût du prêt.

2) Si vous avez acheté depuis plus d’un an : la loi Bourquin vous permet de changer d’assurance emprunteur chaque année à date anniversaire (donc la date de la signature de votre offre de rachat de crédit).

A cette occasion et afin de se couvrir contre les accidents de la vie (décès, invalidité, arrêt de travail) celui va vous demander de souscrire une assurance emprunteur (vous pouvez utiliser le comparateur d’assurance de prêt indépendant que nous avons construit pour vous). – Dans les 12 mois qui suivent la signature de votre offre de prêt vous disposez de la loi Hamon (possibilité de résilier le contrat groupe ou délégation à condition  de respecter l’équivalence de garantie du CCSF). Cela vous permet de diminuer d’environ une année votre remboursement de crédit (gain d’environ 2 000 € sur les intérêts) mais cela vous permet également de faire recalculer vos cotisations d’assurance sur la base du nouveau capital restant dû (dans le meilleur de cas, cela peut être moindre et doit être étudié dans les spécificités de votre contrat).

Pour sélectionner les meilleures offres actuellement sur le marché en fonction de votre projet et de votre situation personnelle, vous pouvez utiliser ce comparateur de plus de 40 assurances emprunteurs.
A savoir : votre banque ne peut vous pas refuser l’assurance de crédit immobilier de votre choix si vous présentez un contrat aux garanties équivalentes à celles de son propre contrat d’assurance emprunteur.

Ce tableau nous montre surtout qu’il est possible dans un grand nombre de cas de trouver un contrat d’assurance externe ultra qualitatif (remplissant la totalité ou une bonne partie des critères du CCSF) tout en réduisant le taux de son assurance emprunteur.

Ainsi, si la banque prêteuse ne souhaite pas revoir votre taux, il est toujours possible d’avoir recours au rachat de crédit par une autre banque (si vous avez déjà renégocié ou fait racheter votre crédit, elle ne le saura pas). En revanche, ceux qui sont au-dessus de la moyenne auront intérêt à conserver l’assurance de groupe qui sera dans la plupart des cas moins chère car le coût sera réparti entre tous les profils de souscripteurs.

Si j’avais souscrit un contrat en délégation mon coût maximum total d’assurance aurait été de 8440€ soit une économie de 5608€ (ce gain aurait été de 11216€ si j’avais emprunté en couple avec une quotité de 100% chacun). Ainsi, votre banque rajoutera simplement un avenant à votre dossier en notifiant ces modifications, mais vous n’aurez pas de frais liés à cette opération, ni besoin de souscrire à une autre garantie de prêt immobilier, car vous garderez la même.

Le comparatif des  taux d’assurance de prêt banque par banque VS taux délégation d’assurance de prêt externes. 

 Cas d’un remboursement qui réduit les mensualités sans changer la durée d’emprunt : votre cotisation d’assurance, calculée sur votre mensualité, diminue dès l’application de la réduction. Même si la présence des valeurs « min » et « max » montre bien que les banques ont une politique tarifaire qui s’est rapprochée du système des assurances externes (réduction du prix si le prêt est plus court donc avec un risque d’accident de la vie moindre), elle montre aussi que certains établissements pratiquent des tarifs en fonction du « cas client ».

Cependant, étant donnée l’attractivité des taux actuels, votre banquier comprendra rapidement qu’il a tout intérêt à vous garder plutôt que de risquer de vous voir partir faire racheter votre prêt par une autre banque.

Lors de votre recherche d’assurance de prêt via la délégation externe, il vous faut prendre le temps de définir quels sont vos besoins (garantie en cas d’arrêt de travail, garantie invalidité…). D’une manière générale, la mise en place d’une délégation d’assurance (entre la première étape et la dernière) peut être relativement rapide (moins d’1 mois), en fonction de votre banque prêteuse et de l’assureur choisi.

Même si légalement aucune loi n’oblige une banque à demander une assurance pour tout octroi de prêt immobilier, toutes les banques exigent au minimum la souscription d’au moins une assurance décès- invalidité (ADI). Il sera étudié votre probabilité à être sujet à des arrêts de travail, à avoir un accident grave …Ainsi, une personne qui travaille devant un ordinateur tous les jours a très peu de risque d’avoir un accident qui le mènerait à ne plus pouvoir régler ses mensualités, tandis qu’une personne travaillant en hauteur ou manipulant des substances dangereuses par exemple, est davantage exposée à ce risque.

Derrière ce point de négociation (qui rappelons le une nouvelle fois est un DROIT) qui peut sembler anodin se cache une source d’économie potentiellement très élevé, bien plus élevé que les 0. Désormais, il est possible de résilier librement son contrat d’assurance de prêt pour en changer, toujours sous réserve que les garanties soient au moins équivalentes à celles proposées par l’organisme de financement.

(1) : Tarifs liés au niveau de couverture retenue par les co emprunteurs (-20% en cas de double assurance à 100%) et aussi aux primo accédants favorisés jusqu’à 35 ans sur les non-primo-accédants
(2) : Tarifs « public » et tarif avec concession commerciale maximale accordable
(3) : prêts > 15 ans pour la ligne la plus chère et prêts de 15 ans pour la ligne la moins chère
(4) la ligne chère correspond aux prêts de 25 ans et l’autres aux prêts de 15 ans. Ceux sont certainement ces produits qui devrait être choisis pour un emprunt qui sera remboursé par anticipation à coup sûr ou pour les jeunes couples dont on sait qu’ils ne resteront pas à vie dans un studio.

Dans le cadre d’une renégociation avec votre banque et non un rachat, c’est à vous de demander ce qui est fait pour les cotisations d’assurance emprunteur ainsi que la méthode de calcul retenue.

Délégation d’assurance prêt immobilier : optez pour une assurance moins chère

–  La partie assurance représente systématiquement plusieurs milliers d’euros voire dizaine de milliers d’euros lors que le montant de l’emprunteur est élevé ou que l’on avance dans l’âge.  Cotisation sur le capital initial : la cotisation est constante, indépendante du taux d’intérêt et elle n’est pas majorée en début de prêt immobilier pour le cas où un remboursement anticipé aurait lieu. peut faire l’objet d’une négociation auprès de votre conseiller bancaire (je vous baisse le taux du prêt si vous gardez l’assurance dans mon établissement, se sera plus simple et mieux pour votre dossier est la phrase que vous pourrez entendre de sa part).

Conseil Réassurez-moi : nous avons eu vocation à nous spécialiser dans l’assurance emprunteur pour les métiers et sports risqués : notre plateforme vous permet de pouvoir trouver le contrat le plus avantageux en fonction de votre profil. Grâce à la délégation d’assurance, les particuliers peuvent rechercher le meilleur taux d’assurance de prêt immobilier et souscrire un autre contrat que celui présenté par l’organisme de crédit.

Dans ce cas il faudra simplement se dire que l’offre marché est large, les intervenants nombreux et que les comparateurs d’assurances n’ont pas forcément à leur disposition tous les produits.

Assurance emprunteur : combien la délégation peut vous rapporter

L’assurance emprunteur, si elle n’est pas légalement obligatoire, est le plus souvent imposée par les organismes prêteurs, surtout lorsque l’on souscrit un crédit immobilier qui dure dans le temps.

Dans le cadre d’une assurance décès/invalidité, il va donc prendre en compte vos risques de décès en fonction de ces différents paramètres ou des risques d’invalidité en fonction de votre vie professionnelle, de vos loisirs, etc. Une fois cette mécanique bien assimilée vous aurez très certainement compris que la clé de voûte de la négociation bancaire pour un prêt immobilier n’était plus uniquement le taux de crédit mais bien le couplage taux de crédit + assurance emprunteur (et en conséquence la mensualité globale en euros et/ou le coût total de l’emprunt). Si vous ne le faites pas au moment de choisir votre offre d’emprunt immobilier, vous aurez encore un an pour changer très facilement d’assurance emprunteur grâce à la loi Hamon à ce sujet. Pour être sûr de souscrire l’offre d’assurance emprunteur la plus complète et la plus adaptée à votre profil et à vos besoins au meilleur taux, utilisez l’outil de comparaison en ligne de LesFurets. Ils indiquent un poids d’assurance de prêt qui ne cesse d’augmenter dans le coût global du crédit immobilier au fur et à mesure que les taux baissent, une loi Hamon qui ne produit pas ses effets. En conclusion nous dirions que cet article n’a pas vocation à comparer les taux d’assurance du Crédit Agricole avec ceux de la Banque Postale mais bien de prendre conscience des points suivants :.

1) Si vous avez acheté il y a moins d’un an : avec la loi Hamon, vous avez 1 an à compter de la signature de l’offre de rachat de prêt pour changer votre contrat d’assurance emprunteur. Nous avons construit un comparateur d’assurance de prêt, gratuit et indépendant pour vous permettre de comparer les tarifs / garanties de 12 contrats d’assurance emprunteur : Comparateur d’assurance de prêt. Déjà en place pour les nouveaux contrats, l’amendement entrera en vigueur dès le 1er janvier 2018 pour les nouveaux contrats, le temps de laisser le temps aux banques d’ajuster leurs tarifs en conséquence. Mettre en place une délégation d’assurance de crédit immobilier permet de refuser “l’assurance groupe” de la banque qui accompagne votre offre de prêt pour choisir un meilleur contrat.

Grace à la législation mise en place depuis quelques années pour réformer le marché de l’assurance de prêt, il est possible de faire des économies conséquentes qui permettent de diminuer le coût total du crédit.

Apport personnel : un levier pour diminuer le coût du crédit ?

– La partie assurance du prêt pèse de plus en plus au fur et à mesure que les taux baissent et elle est quasiment devenue le point essentiel de négociation lors des discussions avec le conseiller bancaire ou le courtier en prêt immobilier.

Ne confondez pas la renégociation de crédit et le rachat de crédit
– Le rachat d’un prêt immobilier est une opération financière négociée auprès d’un autre établissement financier que celui auprès de qui vous aviez souscrit votre prêt immobilier initial. L’assurance emprunteur, aussi appelée Assurance Décès Invalidité (ADI), assure à la banque le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur l’empêchant de le rembourser par lui même… C’est donc tout d’abord une protection pour l’emprunteur, ainsi que pour ses proches, qui lui permet de sécuriser son patrimoine.

D’après des études très sérieuses menées par l’observatoire BAO France en 2017, il serait possible de diminuer le coût du crédit d’en moyenne 6 425 € en préférant la délégation d’assurance de prêt.

 Cotisation sur la mensualité : cette cotisation s’applique à l’échéance, elle est proche de celle calculée sur le capital initial mais l’offre présente l’avantage ou l’inconvénient d’être sensible au taux du prêt.

Afin d’éviter ce genre de situation, il est possible de se servir de la législation pour contracter dans un premier temps le crédit et l’assurance de prêt auprès de l’organisme de financement avant de se rétracter une fois que les fonds auront été débloqués. Je crois que là, les banques imposent leur système de cautionnement, dans mon cas « Credit Logement », et il se trouve que cette caution est dans mon cas (1500euros + 500euros de frais de caution pour un prêt de 150ke ) plus chère que l’assurance (prise en délégation) . Ainsi la banque tarifant sur des éléments techniques généraux présentera dans la majorité du temps un prix plus haut (voire beaucoup plus haut) qu’une assurance externe qui individualisera votre coût d’assurance. Votre prime est calculée en fonction de l’âge de l’assuré, de sa profession, de son état de santé, de son état « fumeur » ou « non-fumeur » ainsi que du montant du prêt immobilier à assurer.

Une étude récente de BAO (Banque assurance optimisation) qui est un observatoire de l’assurance emprunteur a sorti en février 2016 une étude qui reprend un comparatif des tarifs des contrats groupe bancaire. L’intérêt de la renégociation
Renégocier un prêt immobilier, c’est demander à son banquier, compte tenu de l’évolution à la baisse des taux d’intérêt bancaires, des conditions tarifaires et de remboursement plus favorables.

Alors pourquoi si peu de gagnants quand tout le monde a des droits et que les lois (Loi Lagarde : droit de choisir librement son assurance emprunteur et Loi Hamon : droit de résilier son assurance emprunteur dans les 12 mois de la signature de l’offre de prêt) vont dans le sens de l’emprunteur .

Délégation d’assurance – La délégation d’assurance avec Meilleurtaux

 D’un point de vue logique, il est plus intéressant dans un premier temps faire baisser au maximum le taux de son crédit immobilier en renégociant avec sa banque, pour ensuite, en cas de besoin ou de souhait de rachat de crédit, que la nouvelle banque reprenne ce prêt renégocié à un taux qui sera bien sûr plus avantageux que s’il n’avait pas été justement renégocié en amont, vous permettant de gagner quelques dizaines de points en plus sur le taux d’intérêt.

Nous vous conseillons, pour que vous puissiez négocier au mieux la diminution de votre taux d’intérêts avec votre banquier, de ne pas lui parler en même temps de changement d’assurance emprunteur. Cela laisse ainsi le temps d’étudier les différentes offres sur ce marché de l’assurance emprunteur et de négocier les meilleures conditions afin de réduire considérablement le coût de cet élément incontournable.

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Les banques ont donc été obligées d’informer les emprunteurs qu’ils avaient le droit de choisir une autre assurance de prêt que celle proposée avec leur financement, de ne plus faire payer ce choix de délégation par une augmentation du taux du crédit immobilier, etc.

Avant toute signature d’un prêt immobilier et de l’assurance emprunteur qui va avec, la compagnie d’assurance ou la banque chez laquelle vous souscrivez analyseront de manière détaillée votre profil afin d’obtenir une certaine garantie sur la capacité que vous aurez à rembourser le crédit.  Cette opération consiste à vous désengager vis-à-vis de cette banque initiale (ou de ces banques initiales en cas de plusieurs prêts) : votre crédit (ou vos crédits) sera basculé dans une nouvelle banque prêteuse, après avoir négocié avec elle un taux d’intérêts inférieur au précédent.

Le recours à la délégation d’assurance permet de réduire le coût de son crédit immobilier

 Les banques seront plus enclines à accepter une renégociation de crédit en fonction des arguments que vous apportez à l’appui de votre dossier (principalement vos bulletins de salaire et votre bonne gestion financière). (1) : Tarifs liés au niveau de couverture retenue par les co emprunteurs (-20% en cas de double assurance à 100%) et aussi aux primo accédants favorisés jusqu’à 35 ans sur les non-primo-accédants
(2) : Tarifs « public » et tarif avec concession commerciale maximale accordable
(3) : prêts > 15 ans pour la ligne la plus chère et prêts de 15 ans pour la ligne la moins chère
(4) :  la ligne chère correspond aux prêts de 25 ans et l’autres aux prêts de 15 ans.

Alors cet article pourra bien sûr faire réagir certains qui à la lecture des taux d’assurance de telle ou telle banque pourront se dire que dans leur cas le taux ne correspond pas à ce qu’ils ont obtenu (dans un sens comme dans l’autres d’ailleurs) mais comme dans toute information généraliste même si la source d’origine est officielle (étude du cabinet BAO) et fiable il peut toujours exister des exceptions. Le coût total de l’assurance proposée par la banque était de 15 120 € (soit un taux moyen de 0,42 % sur capital emprunté par an) contre 7 250 € (soit un taux moyen de 0,21 % sur capital emprunté par an) avec meilleurtaux. Toutefois, plusieurs éléments peuvent jouer en votre faveur : vos revenus, vos placements et livrets dans cette même banque, votre ancienneté comme client de la banque, votre âge (plus vous êtes jeune, plus vous remplirez vos coffres dans le futur et par la même ceux de la banque).

Depuis plusieurs années, différentes lois (loi Murcef, loi Lagarde, loi Hamon) ont été votées pour permettre à celui qui emprunte de l’argent à une banque pour financer l’achat d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain, etc. Effectivement vous avez raison sur certains cas puisqu’il est vrai que ce type de tarification en capital restant dû peut être moins avantageux sur 8 ans ou disons avec un écart vis vis du contrat groupe bancaire moins important.
Quand on sait que la durée de détention d’un premier bien en France est d’environ 8 ans, il est intéressant de comparer le coût de l’assurance groupe avec le coût de l’assurance en délégation sur les 8 premières années. (1) 50 % d’économie sur le coût de l’assurance d’un financement de 210 000 € réalisé avec un prêt amortissable, au taux nominal de 3 % sur 15 ans, accordé à un homme et sa compagne, tous deux âgés de 43 ans, cadres, et non fumeurs, le 19 novembre 2012 en garantie Décès/PTIA/ITT/IPT et quotité 50 % sur chaque tête. – Il est possible grâce à une délégation d’assurance de mieux assurer la pérennité de ses remboursements en prenant une quotité d’assurance plus importante sans forcément augmenter le coût global de l’assurance.