L’estimation de la valeur locative d’un bien immobilier, ce n’est pas quelque chose qui s’improvise. Il s’agit d’une opération qui prend en compte des critères grâce auxquels il est possible de déterminer le bon montant. Quelles sont les règles de la fixation et de l’indexation des loyers ? Vous n’avez qu’à lire.
Plan de l'article
L’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers a été mis en place le 1er août 2015 pour la première fois dans certaines zones. Il consiste à fixer un plafond de loyer au niveau des villes dans lesquelles l’offre locative est inférieure à la demande. Les modalités liées à l’encadrement des loyers ont été rectifiées par l’article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018.
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Ce dispositif est désormais adopté pour une durée de 5 ans à titre expérimental. Les grandes agglomérations ne sont pas toutes concernées. Il n’y a que les villes de Lille et de Paris qui suivent ce dispositif en ce moment.
Si votre bien loué se trouve dans une zone dite tendue, il est important, au moment de faire l’estimation de la location d’une maison, que vous teniez compte du plafond des loyers afin de déterminer le montant du loyer qu’il vous sera possible d’appliquer.
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Cela vous permettra aussi, dans votre étude du marché locatif, de prendre connaissance du plafond d’autres logements. De ce fait, vous deviendrez conscient, comme peut le confirmer La Rochelle Estimation, de ce que même les logements qui ont été rénovés récemment vont être limités par ce montant.
La révision annuelle de loyer
En fonction de l’inflation, il est possible qu’un bailleur révise le loyer à une date fixée dans le contrat de location ou à la date d’anniversaire du bail. Cela peut uniquement se faire si le bail a une clause de révision.
De ce fait, dans le cas où vous auriez oublié d’inclure la clause, il ne vous sera pas possible de réviser le loyer de façon annuelle, et cela pendant l’intégralité de la durée du contrat de location.
Pour que le loyer soit ajusté à sa juste valeur locative, il vous faudra patienter jusqu’à la fin du bail avant de faire savoir au locataire du bien immobilier que le loyer est sous-évalué. Lorsque votre procédure est bien encadrée, elle offre la possibilité de faire grimper le loyer et de fixer, de façon subséquente, un nouveau montant qui convient aux conditions du marché.
Si la clause de révision annuelle du loyer se trouve dans le contrat de location, il vous faudra juste un simple calcul au moment d’augmenter le loyer en fonction de l’inflation. Pour faire le calcul du niveau de révision d’un loyer, il faut que le bailleur s’appuie sur l’indice de référence des loyers.
Pour connaitre le montant après la révision d’un loyer, il faut multiplier le loyer précédent par l’indice de référence des loyers du trimestre des révisions.
Vous pouvez très facilement trouver sur Internet les indices de révision des loyers. Grâce à ceux-ci, vous pourrez rapidement notifier les nouvelles conditions au locataire.
La fixation du loyer à l’entrée dans les lieux
Lorsqu’un locataire s’apprête à emménager dans un nouveau logement, le bailleur se doit de fixer le montant du loyer. Ce dernier ne peut en aucun cas être supérieur au prix du marché. Cette obligation est inscrite dans la loi Alur.
Pour connaître l’état actuel du marché immobilier, il est recommandé aux propriétaires-bailleurs de mener une étude comparative des prix des logements semblables dans leur secteur géographique. Ils pourront déterminer un loyer qui correspond aux tarifs pratiqués sur leur territoire et ainsi éviter les conflits avec les locataires.
Il faut bien prendre en compte plusieurs critères lors de la fixation du montant d’un loyer. En effet, certains facteurs peuvent influencer le niveau du loyer, tels que :
• L’étage où se trouve le logement
• La superficie totale habitable
• Le cadre environnemental (proximité des commodités)
Mais attention ! Il ne faut pas confondre entre fixation libre et encadrée. Dans certaines zones tendues, telles que Paris intra-muros ou certaines agglomérations françaises où la demande est plus forte que l’offre, il existe une réglementation spécifique permettant d’encadrer la hausse des loyers lors d’un changement de locataire. Cette mesure vise à protéger les futurs locataires face à une éventuelle augmentation abusive et injustifiée du prix par le propriétaire-bailleur.
La fixation du loyer à l’entrée dans les lieux doit être faite en toute transparence et avec justesse. Le respect de cette démarche permettra d’éviter les conflits avec le locataire et de garantir un niveau juste pour toutes les parties prenantes.
Les critères de révision du loyer en cours de bail
En cours de bail, le loyer peut être modifié à la suite d’une révision annuelle. Cette révision est encadrée par la loi et obéit à certains critères.
Les propriétaires-bailleurs ont toutefois l’obligation de respecter un délai minimal avant toute révision. Pour les logements vides, cette période est d’un an. Pour les locations meublées ou étudiantes, elle peut être raccourcie à 9 mois.
La révision du loyer prend en compte deux critères principaux :
• L’indice de référence des loyers (IRL)
• La variation des charges liées au logement
L’IRL est évalué chaque trimestre et sert de référence pour calculer la hausse autorisée du loyer en fonction de l’inflation. Cette augmentation ne doit pas dépasser une certaine limite fixée par la loi. Elle varie selon différents facteurs tels que la zone géographique où se situe le logement loué ainsi que sa date d’emménagement.
D’un autre côté, si une augmentation notable des charges liées au logement justifie une hausse sensible du montant du loyer, cela sera aussi pris en considération lors de la révision annuelle. C’est notamment le cas lorsque les travaux réalisés durant l’année écoulée permettent d’améliorer significativement le confort dans le logement loué. Le locataire a cependant toujours droit à ce que son propriétaire lui fournisse toutes les preuves nécessaires concernant ces dépenses supplémentaires afin qu’il puisse vérifier leur légitimité.
Il faut bien se rappeler que le propriétaire-bailleur ne peut pas augmenter le loyer en cours de bail à sa guise. Le locataire a des droits et peut contester la hausse s’il juge qu’elle n’est pas justifiée ou si elle excède la limite autorisée par la loi. Lorsque cela arrive, un recours auprès de la commission départementale de conciliation permettra d’obtenir une solution amiable entre les deux parties. S’ils ne trouvent pas de terrain d’accord, ils pourront alors saisir le tribunal compétent pour régler leur litige.