La plupart du temps, l’épargne ne suffit pas pour réaliser un projet immobilier. C’est pourquoi de nombreuses personnes font la demande d’un crédit immobilier afin d’avoir le financement nécessaire pour leur projet. Toutefois, la demande d’un tel crédit doit être mûrement réfléchie pour éviter toute complication financière. Pour vous aider, voici des conseils pratiques qui vous permettront de choisir le prêt adapté pour concrétiser votre projet.
Plan de l'article
Contracter un prêt pour votre projet immobilier, une bonne idée ?
Même si vous disposez de liquidités importantes, le crédit immobilier reste la meilleure solution pour concrétiser votre projet d’achat. En premier lieu, le crédit immobilier présente un avantage majeur, celui de l’attractivité ponctuelle du niveau des taux qui est parfois inférieur à 1 %. De plus, il présente d’autres atouts.
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La pierre : le seul actif à acquérir via un emprunt
Les établissements financiers n’accordent de crédit que pour l’achat de biens immobiliers. Les banques ne vous feront pas un prêt (sauf exception) pour l’achat de titres financiers comme les actions ou les obligations par exemple. La pierre reste le seul actif à pouvoir être acheté via un emprunt.
Le crédit immobilier pour une véritable épargne forcée
Le fait de contracter un crédit immobilier a également un réel avantage sur l’épargne. L’emprunt vous contraint à assurer la mensualité de remboursement de votre crédit immobilier. Il s’agit en quelque sorte d’une épargne forcée, ce qui n’est pas le cas lorsque vous investissez la mensualité de crédit sur des actions. Dans ce cas, vous pouvez facilement suspendre ou arrêter les versements programmés pour utiliser des liquidités à des fins de consommation.
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Une fiscalité optimisée
Un autre avantage d’investir à crédit est que vous bénéficiez d’une fiscalité optimisée. Le crédit immobilier vous permet en effet de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, une fois que ces derniers sont déclarés aux impôts. Cela vous permet de diminuer votre base imposable et d’optimiser par conséquent votre fiscalité.
Les revenus locatifs permettent d’amortir le crédit immobilier
Si le crédit immobilier est destiné à un investissement locatif, votre prêt immobilier est remboursé en partie par vos locataires. Vous ne serez donc pas seul à rembourser les mensualités de votre crédit immobilier.
L’assurance-crédit pour protéger votre famille
Pour finir, le crédit immobilier vous permet également de bénéficier d’un contrat de prévoyance. Il s’agit d’un aspect important, car avant d’octroyer le prêt, la banque prêteuse demande le contrat de prévoyance lié à la souscription d’une assurance décès invalidité. Cela représente une réelle protection pour votre famille, car en cas de décès, de perte totale d’autonomie ou d’invalidité permanente, c’est l’assurance qui prendra en charge les remboursements de l’emprunt. De plus, votre famille pourra garder le bien et continuer à percevoir les loyers.
Les différents types de prêts pour concrétiser un projet immobilier
Pour réaliser votre projet immobilier, plusieurs types de prêts s’offrent à vous en fonction du type de projet et du mode de remboursement. Pour vous préparer avant d’entrer en contact avec la banque ou le courtier, voici une liste des principaux prêts immobiliers.
Le prêt amortissable
Le prêt amortissable est le plus courant, car il est compatible avec toutes les opérations immobilières. Qu’il soit à taux fixe ou à taux variable, il vous permet en tant qu’emprunteur d’avoir une même mensualité à régler tout au long de votre prêt. Cette mensualité amortit une partie du capital et servira également à payer les intérêts du crédit immobilier et les frais liés à l’assurance.
Le prêt in fine
Le prêt in fine n’est pas amortissable. Autrement dit, le remboursement du capital ne se fait pas par mensualité, mais plutôt en une seule fois, au terme du crédit. En tant qu’emprunteur, vous ne rembourserez alors que les intérêts de votre emprunt pendant toute la durée du prêt. Ce type de prêt est peu courant et se souscrit sur une courte durée, généralement sur 15 ans.
Le prêt relais
Le prêt relais intervient entre le moment où vous achetez un nouveau logement et celui où vous vendez le précédent. L’idée est de vous permettre d’acquérir le nouveau bien, avant même la vente du précédent. C’est un prêt de courte durée qui s’adresse en majeure partie aux propriétaires. Il est généralement accordé pour un an, renouvelable une fois. Vous disposerez donc de deux ans maximum pour vendre votre bien immobilier.
La banque estime le montant du prêt relais entre 50 % et 80 %. Il s’agit le plus souvent de 70 % de la valeur du bien mis en vente. Il est alors important que votre plan de financement soit le mieux ficelé possible pour bénéficier de meilleures conditions d’emprunt. Pour cela, il est recommandé de faire une simulation de prêt relais immobilier en passant par un outil de simulation de prêt en ligne. Vous aurez à renseigner les informations relatives à votre projet pour démarrer votre simulation de prêt.
Le prêt hypothécaire
Le prêt hypothécaire repose sur le principe selon lequel vous garantissez un bien dont vous êtes déjà propriétaire en échange d’une somme destinée à tout usage. Vous recevez de l’établissement financier, une somme d’argent à la hauteur du bien à hypothéquer. Cette somme est généralement comprise entre 50 et 70 % de la valeur du bien. Ce prêt immobilier est assez rassurant pour les banques, puisqu’elles ne prennent aucun risque.
Comment choisir le bon prêt selon le projet que vous avez ?
Lorsque vous cherchez un financement pour votre achat immobilier, vous devez comparer différents prêts afin de choisir la meilleure offre. Il faudra également tenir compte d’autres critères très importants dans le choix de votre offre de prêt.
Comparez plusieurs offres de prêt
Certains indicateurs vous aideront à comparer les offres de prêt. On peut notamment citer :
- le taux de prêt immobilier (premier élément que l’emprunteur prend en compte),
- le montant des mensualités (qui doit vous permettre de garder une marge pour ne pas avoir un budget trop serré),
- la durée de remboursement de l’emprunt (qui a un impact sur le coût total du crédit immobilier),
- les indemnités de remboursement anticipé,
- le coût de la garantie et celui de l’assurance de prêt immobilier.
Ces comparaisons sont essentielles pour vous permettre de vous y retrouver parmi la multitude d’offres de prêts immobiliers sur le marché.
Choisissez votre crédit immobilier grâce au TAEG
Les intérêts de votre crédit ne représentent qu’une seule partie du coût de votre crédit. Vous devez connaître le coût total de votre emprunt afin de choisir le prêt le moins cher. Pour cela, il convient de se référer au taux annuel effectif global (TAEG). Comme le taux nominal, le TAEG se présente sous la forme d’un pourcentage annuel du montant emprunté. Il est toutefois beaucoup plus complet. Il n’est rien d’autre que la somme de toutes les dépenses liées à votre emprunt. Il s’agit entre autres du taux d’intérêt de votre crédit bancaire, des frais de dossier et de garantie et de tout autre coût lié à votre crédit immobilier.
Tenez compte de tous les éléments d’un prêt immobilier
Il est vrai que le TAEG est complet en termes de coût et qu’il vous permet de choisir l’offre de prêt la moins chère. Toutefois, l’offre de prêt la moins chère n’est pas forcément la plus adaptée à votre situation personnelle ou à votre projet. Il faudra alors tenir compte de toutes les conditions mentionnées sur l’offre de prêt. En effet, les conditions de prêt peuvent convertir une offre à un taux moins intéressant en la meilleure offre. Vous pouvez peut-être étudier la question du remboursement anticipé, ainsi que celle du montant des pénalités.
Trouvez une bonne assurance
L’assurance de prêt est aussi importante que l’emprunt. Parmi les solutions qui s’offrent à vous, vous pouvez opter pour l’assurance groupe proposée par la banque ou bien pour une assurance externe (que vous aurez à choisir vous-même ou à l’aide de votre courtier). En général, il est conseillé de choisir un contrat d’assurance autre que celui proposé par la banque avec l’offre de prêt. Cela peut vous permettre de réaliser des économies significatives. Pour comparer les offres d’assurance emprunteur, de nombreux critères doivent être pris en compte. Afin de faire le bon choix, le recours à un professionnel vous sera d’une grande aide.
Les étapes d’une demande de crédit immobilier
L’acquisition d’un bien immobilier nécessite l’obtention d’un crédit immobilier auprès d’un établissement financier. Vous devez suivre certaines étapes pour effectuer une demande de prêt immobilier et obtenir ce crédit.
Simulez votre emprunt
La simulation de l’emprunt est une étape fondamentale avant toute souscription d’un crédit immobilier, peu importe l’organisme de financement ou le projet à financer. C’est en effet un bon moyen pour évaluer la faisabilité du projet, ainsi que le coût de financement auquel vous serez exposé en tant qu’emprunteur.
Trouvez une banque pour financer votre crédit immobilier
La recherche d’un financement bancaire commence dès lors que vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves et signé un avant-contrat de vente. Ce document doit mentionner le délai pour obtenir le crédit immobilier. Celui-ci est généralement de 45 jours ou plus. Si vous ne recevez pas de réponse positive, la transaction peut être annulée dans le délai imparti grâce à cette condition suspensive.
Comparez les différentes offres de prêt pour choisir la meilleure
Pour comparer les différentes offres de prêt, vous devez comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de chaque organisme. En effet, ce taux varie d’un organisme à un autre, en raison d’écarts importants dans le coût de financement. C’est pour cela qu’il est important de comparer les taux avant de contracter un prêt.
Déposez la demande et les justificatifs
Après avoir choisi votre offre, il ne vous reste plus qu’à effectuer la demande auprès de l’organisme de crédit. Vous aurez à remplir un formulaire qui renseigne votre situation personnelle, professionnelle et financière. Il faudra par exemple indiquer vos revenus et vos charges puis joindre un certain nombre de justificatifs.
L’étude du dossier par le prêteur
Une fois que l’établissement prêteur reçoit votre dossier de demande de prêt, il peut procéder à son étude approfondie. Par la méthode du scoring, il vous attribuera une note en fonction de votre profil et du niveau de risque qu’il présente. Le taux proposé dans la préacceptation peut être plus élevé, en fonction de la note. L’offre définitive de prêt est ensuite émise.