Qui souscrit l’assurance loyer impayé ?

Résumé de l’article : Si le candidat n’est pas éligible à la GLI, vous pouvez toujours le prendre en garantissant son loyer par Visale, un garant physique ou un garant payant. Après 6 mois sans paiement, il est alors possible de passer sans conditions de solvabilité à une garantie de loyer impayée en renonçant au garant.

Nos conditions d’admissibilité sont détaillées sur la page Assurance loyer impayé sur Smartloc. Ces conditions sont identiques à la plupart des contrats de garantie de loyer impayés sur le marché : locataires en situation stable, gagnant au moins 2,85 fois les loyers inclus.

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De nombreux propriétaires veulent garantir des loyers impayés pour les candidats qui ne sont pas éligibles : un employé permanent en période d’essai, un employé à durée déterminée ou temporaire, des candidats avec un revenu insuffisant. Lorsqu’il n’est pas possible de retenir un autre locataire ou si le propriétaire veut faire confiance au candidat non admissible, il existe une solution alternative que nous vous expliquerons dans cet article : souscrire à la garantie sans conditions de solvabilité après 6 mois sans paiement impayé .

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Résumé

  1. L’ affaire est-elle vraiment inadmissible ?
  2. Aucune condition de solvabilité après 6 mois sans incident
  3. Un garant au cours des 6 premiers mois avant de passer à la GLI

L’ affaire est-elle vraiment inadmissible ?

Dans le préambule, il faut vérifier que le dossier n’est pas effectivement admissible à la garantie de loyer impayé.

Les conditions sont résumées sur notre page d’assurance loyer impayé et correspondent approximativement à une situation stable et 2,85 fois les frais de loyer inclus.

Expérience de certains propriétaires ou locataires pensent à tort qu’ils ne correspondent pas aux critères, même si le dossier est admissible. Voici les principaux points qui vous permettent de « rattraper » un dossier :

  • Permanent non obligatoire  : les indépendants, les administrateurs d’entreprises, les contrats à long terme, les retraités sont également éligibles
  • Revenus supplémentaires  : vous pouvez ajouter au revenu certaines allocations, revenus de la propriété, primes contractuelles
  • formule de rattrapage  : si le revenu est juste en dessous du seuil de 2,85 fois, il est possible i) soit de baisser le loyer un peu ii) soit de souscrire à notre formule de rattrapage, disponible uniquement au niveau de cotation, qui vous permet d’abaisser le seuil de revenu de 2,85 à 2,7 fois le loyer CC, modulo une prime de 1,1% dans la formule
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Smartloc Assurance loyer impayé

Aucune condition de solvabilité après 6 mois sans incident

La garantie de loyer impayé que nous offrons sur Smartloc impose des conditions de solvabilité pour les locataires entrants ou en place pendant moins de 6 mois. Pour les locataires en place depuis plus de 6 mois, il n’y a plus de conditions (revenu et statut), tout locataire est donc potentiellement éligible à la garantie fournie ils sont à jour avec leurs paiements et il n’y a eu aucun incident de paiement au cours des six derniers mois .

Pour plus de détails sur les conditions de souscription à l’assurance loyer impayé auprès d’un locataire en place (preuve et conditions), consultez notre fiche pratique à ce sujet.

Vous pouvez donc choisir de signer avec un locataire inéligible, en prenant le risque d’avoir un paiement impayé pendant les 6 premiers mois (si nécessaire, vous ne pourrez plus souscrire à l’assurance).

Nous verrons qu’il existe une solution pour couvrir partiellement ce risque initial des 6 premiers mois : le joint et plusieurs obligations .

Un garant au cours des 6 premiers mois avant de passer à la GLI

Accumulation impossible entre l’assurance et le garant

Pour rappel, vous ne pouvez pas prendre simultanément une assurance loyer non payé et un garant pour un locataire non étudiant.

Plus de détails sur notre feuille de calcul concernant le garant et impayé location d’assurance.

Pour atténuer partiellement le risque au cours des 6 premiers mois, il est possible de demander au locataire un garant  ; dans notre article sur le garant nous énumérons les 3 types de garants possibles : garant physique, Visale ou garantie payée.

Ainsi, en cas de paiement impayé au cours des 6 premiers mois, vous ne pourrez certainement plus souscrire à l’assurance loyer impayé mais vous aurez au moins la possibilité de retourner chez le garant.

Si le locataire n’a pas d’incidents de paiement sur 6 premiers mois, il est possible de renoncer au dépôt de garantie conjoint initialement signé, et de souscrire à la suite de l’assurance loyer impayée offerte sur Smartloc. Tout ce que vous devez faire est de garder le courrier renonçant au dépôt que vous allez envoyer au garant (physique ou institutionnel).

noter que pour les locataires en place depuis plus de 6 mois, le contrat ne prévoit pas de conditions de solvabilité, mais impose une période probatoire de 3 mois Veuillez  ; nous vous recommandons donc de renoncer au cautionnement conjoint après cette période probatoire (de fait, vous ne cumulez pas d’assurance et de caution pendant la période probatoire parce que vous n’êtes pas couvert en cas de paiement impayé).

Résumé des principales étapes

Visal ou garant Courrier de renonciation de la caution
J = signature du bail J 6 mois J 9 mois
Abonnement à la garantie de loyer impayé Activation de GLI

Exemple Vous signez avec le locataire et son garant le 1er mai, vous pouvez souscrire une assurance loyer impayé le 1er novembre si vous n’avez pas eu de paiements impayés ; la période d’essai dure jusqu’au 1er février, date à laquelle vous pouvez renoncer au dépôt.

La question se pose alors de l’intérêt de passer à une garantie de loyer impayé lorsque vous avoir un garant. La réponse est simple : la garantie de loyer impayé est plus efficace et plus complète en termes de garanties à un coût modeste de 2,2 % du loyer y compris les charges.

En effet, lorsque vous avez un garant de personne physique, le remboursement n’est pas automatique, vous devez demander au garant de payer et éventuellement l’attribuer comme locataire s’il refuse de prendre en charge l’impayé pour lequel il a renfloué.

Le risque existe en particulier si la solvabilité du garant s’est détériorée pendant le bail. Enfin, l’acte d’engagement de la caution est souvent d’une durée limitée. Nous avons détaillé les différences entre garant et assurance dans les articles suivants.

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