Il existe de nombreux statuts parmi lesquels vous pouvez choisir quand vous vous mettez à l’investissement locatif. Notez qu’il vous est possible de monter un société SCI ou une société commerciale. Dans le cas où vous êtes propriétaire du bien à titre professionnel, vous n’êtes pas obligé de passer par la création d’une société.
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Plan de l'article
Le choix entre les statuts LMNP et LMP
Si vous avez décidé d’investir dans l’immobilier locatif et de le louer en logement meublé, il vous est possible de choisir entre les statuts LMNP et LMP. Néanmoins, il y a deux conditions à remplir afin de pouvoir choisir le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel ou celui du Loueur en Meublé Professionnel. Ces conditions sont relatives aux recettes annuelles des locations. Vous pouvez bénéficier du statut LMNP et de ses avantages si vos recettes annuelles ne dépassent pas les 23 000 euros.
Ce plafond des revenus locatifs doit également être observé par rapport à vos revenus globaux. Le montant total généré annuellement par les loyers ne doit pas excéder la moitié des revenus de votre foyer fiscal. Dans le cas où ces deux conditions ne sont pas remplies, vous basculez automatiquement au statut LMP. En tant que Loueur Meublé Professionnel, vous n’avez plus accès à différents avantages du statut LMNP tel que l’amortissement au réel.
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Entre autres avantages auxquels vous n’aurez plus accès, on peut citer la simplicité du régime LMNP, ses avantages fiscaux ou encore la possibilité de récupérer la TVA. Le statut de LMP ouvre également à quelques avantages tels que l’exonération des plus-values si les recettes locatives sont inférieures au seuil de 90.000 €/an au cours des deux dernières années et dans le cas où l’activité est exercée depuis plus de 5 ans.
Les revenus fonciers pour les loueurs en non meublé
Investir dans un bien immobilier et le louer en meuble présente sans doute de nombreux avantages indéniables. Néanmoins, peut-être que vous trouvez que louer votre bien en non meublé est plus intéressant pour vous. Dans ce cas, il n’y a pas de statut particulier que vous devez choisir. Ce que vous percevez par le biais de vos loyers seront perçus comme étant des revenus fonciers. Ce régime est celui choisi par la plupart des propriétaires voulant louer leur bien à titre personnel.
Pour les revenus fonciers, vous pouvez ou devez choisir un régime entre l’imposition au réel et l’imposition micro. Le choix entre ces deux régimes est techniquement imposé par le montant total des loyers perçus annuellement. Dans le cas où les loyers que vous percevez dépassent les 15 000 euros par an, ce sera le régime au réel qui s’appliquera automatiquement.
Le régime micro-foncier peut être un régime particulièrement intéressant dans le cas où vous n’avez que très peu de charges à supporter. D’une manière générale, il est préférable d’opter pour le régime au réel quand ces charges sont importantes. Dans tous les cas, il est toujours judicieux de faire votre choix en toute connaissance de cause. C’est pour cette raison qu’il est préférable de se faire accompagner par un professionnel ou au moins passer par les différents simulateurs d’investissement locatif.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
En tant que propriétaire d’un bien immobilier et loueur en meublé non professionnel, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux.
Le statut LMNP permet aux investisseurs locatifs de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, tout en ayant une certaine flexibilité dans la gestion du bien. Ce régime est ouvert à tous les contribuables qui souhaitent investir dans un bien meublé, qu’il s’agisse d’une résidence étudiante, d’un établissement pour seniors ou encore d’un appartement destiné à une clientèle touristique.
La première option pour se faire au statut LMNP est le régime réel simplifié. Si vous optez pour ce régime, vous avez la possibilité de déduire toutes les charges liées à votre activité locative (charges foncières, dépenses courantes…) ainsi que l’amortissement du mobilier et des équipements du logement. Cette déduction peut être réalisée sur 30 ans maximum.
Du côté des impôts sur le revenu, il y a aussi des avantages considérables offerts par le statut LMNP. Les loyers perçus sont imposés sous forme de BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec un abattement forfaitaire allant jusqu’à 50%. Si vos recettes annuelles ne dépassent pas les 70 000 euros HT par an ET ne représentent pas plus de la moitié de vos autres revenus professionnels, alors il sera possible pour vous de bénéficier aussi du versement libératoire.
Si le statut LMNP vous intéresse et que vous souhaitez investir dans cette voie, vous devez bien prendre en compte les nombreux avantages fiscaux qu’il propose. Pour cela, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel pour vous guider dans vos choix d’investissement locatif.
Les obligations et contraintes du statut LMP
Si le statut LMNP est adapté aux investisseurs souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux tout en ayant une certaine flexibilité dans la gestion de leur bien, le statut LMP, lui, s’adresse plutôt à ceux qui ont pour projet principal l’investissement locatif professionnel.
Les avantages fiscaux offerts par ce régime sont similaires à ceux du LMNP, mais les obligations et contraintes sont plus nombreuses. Effectivement, pour pouvoir prétendre au statut LMP, il faut remplir certains critères tels que disposer d’un numéro SIRET et être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Les revenus issus de cette activité doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels totaux.
Il y a aussi des exigences concernant la nature même de l’activité locative. Pour être considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vous devez louer un ou plusieurs biens meublés dans le cadre d’une activité commerciale habituelle. Cette définition implique notamment que vous devrez fournir certains services tels qu’une réception ou une permanence téléphonique.
Sur le plan fiscal, les recettes issues de cette activité seront imposées sous forme de BIC avec un abattement forfaitaire fixé à seulement 30%. Il n’y aura donc pas d’option possible pour déduire vos charges réelles ni possibilité non plus d’utiliser l’amortissement comptable.
Il est à noter que si vous souhaitez bénéficier de ce statut LMP, vous devrez déclarer vos revenus professionnels via une déclaration contrôlée, c’est-à-dire un formulaire fiscal spécifique qui nécessite l’intervention d’un expert-comptable.
Le choix entre le statut LMNP et le statut LMP doit être mûrement réfléchi en fonction de vos objectifs en matière d’investissement locatif. Les avantages fiscaux sont indéniables, mais les obligations et contraintes ne sont pas à négliger. Pour bien orienter votre décision, n’hésitez pas à consulter un professionnel afin qu’il vous guide dans la voie la plus adéquate pour votre projet immobilier.