La SCI est actuellement une des meilleures options pour faire un placement dans un projet immobilier. En effet, les avantages fiscaux de la SCI sont intéressants sur de nombreux plans, sans oublier les dispositifs particuliers qui peuvent les accompagner. Mais pour que ce soit vraiment bénéfique, il importe d’optimiser votre fiscalité immobilière afin de concrétiser ces avantages. Découvrez ici vos options.
Plan de l'article
Choisir l’imposition fiscale en SCI
Pour que vous réduisez vos impôts grâce à la structure SCI, il est d’abord important de comprendre les deux régimes fiscaux, car une fois enregistré, votre choix est irréversible. Tout dépend, en fait, de votre objectif.
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L’impôt sur le revenu en SCI
Avec le IR en SCI, vous bénéficiez d’une bonne gestion de vos revenus. Si ces derniers sont en dessous des 15.000 annuels, vous pouvez choisir un régime micro-foncier qui vous permettra de bénéficier d’un abattement de 30 % et une imposition basée sur les 70 % restantes. Sinon, au-delà de cette somme, vous pouvez choisir le régime réel.
Dans tous les cas, pour un IR, différentes charges peuvent être déduite de votre assiette. On cite les primes d’assurance, la taxe foncière, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt ainsi que les travaux d’entretien et d’amélioration (hors construction ou agrandissement).
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L’impôt sur la société en SCI
Avec ce régime, l’imposition ne concerne plus les associés, mais touche la SCI directe. Vous ne serez donc plus imposé sur vos dividendes, mais il faut noter que les apports en nature sont imposables à 5 %. C’est une option à choisir uniquement si vous maîtrisez ses spécificités, car il y a des risques de dissolution et de liquidation de la SCI et de faire face à une double imposition. Le régime IS est réalisable lorsque la totalité du capital social est libéré.
Optimiser la fiscalité avec le démembrement
Le démembrement est un dispositif vous permettant d’optimiser votre fiscalité en SCI. Il s’agit d’une option qui permet de faciliter le transfert du patrimoine et de faciliter l’investissement immobilier. Il consiste en fait à partager les droits sur le bien afin de réduire les impôts des frais d’acquisition et/ou de fonctionnement. Ainsi, vous aurez la partie usufruit et la nue-propriété.
Il y a deux types de démembrement : viager et temporaire. Le démembrement viager est un investissement long terme qui consiste à diviser l’usufruit et la nue-propriété jusqu’au décès de l’occupant (appelé usufruitier). Ainsi, vous (en tant que nu-propriétaire) allez pouvoir récupérer la totalité des parts. Si vous choisissez le démembrement temporaire, vous aurez 3 à 20 ans pour profiter du démembrement.
Optimisation fiscale avec les plus-values
Les plus-values concernent l’imposition dans une SCI transparente, cas des particuliers généralement. Avec ce dispositif, l’imposition dépend des plus-values de chaque associé lors d’une revente de bien. Il est soumis au taux de 19 %, avec les prélèvements sociaux de 17,2 %. Les plus-values sont avantageux dans le cadre d’une vente de résidence principale.
Par contre, il y a aussi ce qu’on appelle la SCI opaque, c’est-è-dire que les transactions concernent des plus-values professionnelles. La SCI est donc soumise à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, l’écart entre la revente et l’achat déduit des amortissements constitue le montant imposable. L’IS peut aller de 15 à 33,33 % en fonction du prix de la vente.
Fiscalité optimisée grâce à la SCI familiale
Avec une SCI familiale, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur les biens détenus en nom propre. Elle permet aussi de faciliter la transmission de bien pour vos héritiers. En fait, ce dispositif consiste à faire des donations aux héritiers pour bénéficier des abattements. Le montant est limité selon les droits du successeur. C’est-à-dire que tout dépend de votre relation avec le donataire.
S’il s’agit de votre enfant, vous pouvez bénéficier d’une exonération à hauteur de 100 000 €. Si la donation est réalisée envers vous petits enfants, elle est limitée à 31 865 €. Et pour les arrières petits-enfants, l’exonération va jusqu’à 5 310€. Mais dans tous les cas, il faut noter que les exonérations ne s’appliquent que tous les 15 ans.
Défiscalisation d’une SCI
Il est également possible de bénéficier d’une défiscalisation suite à un investissement en SCI. Cela concerne principalement la défiscalisation Pinel, la défiscalisation Malraux et le déficit foncier.
Pour la défiscalisation Pinel en SCI, vous avez la possibilité de bénéficier d’une réserve de 12, 12, 18 ou 21 % de votre investissement à condition de vous engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Pour ce qui est du dispositif Malraux, la réduction dépend de la valeur des travaux à réaliser. En ce qui concerne le déficit foncier, vous pouvez bénéficier de la défiscalisation pour les habitations anciennes nécessitant des travaux. Le déficit pourrait ainsi déduite du revenu global à hauteur de 10 700 €.