Dans le cadre d’un viager occupé, le prix du bien immobilier correspond au montant du bouquet ainsi qu’à la somme des rentes versées. L’âge du vendeur est un critère important à prendre en compte, déterminant dans l’estimation. Cela permet d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.
Plan de l'article
Le mode de calcul du bouquet et de la rente
La vente en viager donne sur le versement d’un bouquet au crédirentier. Il correspond généralement à 20 à 30% du prix du bien sur le marché. Quant à la rente, elle est estimée à partir des tables de mortalité, similaires à celles appliquées par les assureurs. En se basant sur ces tables, on peut calculer ensuite les coefficients diviseurs afin d’obtenir la rente.
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Le principe de calcul est simple : si le vendeur décède au terme de l’espérance de vie, il est alors payé intégralement au prix normal sur le marché de son logement. S’il vit toutefois plus longtemps, l’acheteur fait donc une mauvaise affaire étant donné qu’il doit payer plus que la valeur estimée du logement. Si au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie moins que la valeur du bien.
Pour une vente prévue dans la capitale, il est possible de réaliser une estimation viager Paris sur des plateformes en ligne. Attention, une sous-évaluation du prix du bien immobilier entraine une requalification fiscale ou une action en nullité venant du vendeur ou ses héritiers.
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Mr Jean, âgé de 80 ans, est propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il projette de mettre son logement en viager occupé, vu qu’il ne prévoit pas de déménager. Selon les tables de mortalité, il reste environ 8,6 années à vivre à Mr Jean. Ainsi, le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61.
Le calcul de la rente annuelle suivra alors la formule suivant : 200 000 / 8,61, soit 23 228 euros par an, soit 1935 euros par mois. Or, cette somme correspond à un viager libre. Dans le cas du viager occupé prévu par Mr Jean, le montant de la rente sera revu à la baisse.
Dans le cadre d’un viager occupé, il est nécessaire de prendre en compte le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent avec la même superficie et la même localisation.
Supposons que le montant du loyer du bien de Mr Jean est de 800 euros le mois. Il faudra alors effectuer le calcul suivant sur les 8 ans d’espérance de vie du propriétaire : 800 * 8 * 12 = 76 800 euros. La valeur décotée de son bien est alors de 123 200 euros (200 000 – 76 800).
Quels sont les avantages et les risques du viager ?
Un des principaux avantages du viager occupé est que l’acquéreur n’a pas à gérer son bien, cette tâche incombe encore à l’occupant. Le crédirentier supporte alors les charges courantes, les dépenses d’entretien ou encore la taxe d’habitation. Par contre, en tant que propriétaire du bien, l’acquéreur supporte les frais liés aux grosses réparations et la taxe foncière.
Le principal risque du viager réside dans le fait que le vendeur vive plus longtemps que son espérance de vie. Cela obligerait l’acquéreur à verser une rente plus élevée, car le versement doit continuer jusqu’à son décès. Lorsqu’on parle de viager, le cas de Jeanne Calment est dans toutes nos mémoires. La senior avait cédé son logement en viager à son notaire, qui est décédé avant la doyenne.
Cette opération est alors désavantageuse pour l’acquéreur. Il faut alors prendre en considération ces risques avant de se lancer. La première règle serait d’acquérir un bien auprès d’une personne plus âgée que l’acquéreur. Le but est d’éviter de continuer à verser une rente sans atteindre l’âge de la retraite.