Moins répandu, et donc moins concurrentiel, que le locatif d’habitation, l’investissement dans les locaux commerciaux reste dynamique.
Ici, les règles ne sont pas les mêmes. Pour choisir les meilleurs emplacements, et à fortiori sur le secteur très prisé de la Côte d’Azur, il est judicieux de se fier à certains critères avant de définir le bail qui mettra d’accord les deux parties.
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Plan de l'article
Les meilleurs emplacements pour choisir son local commercial à louer
De l’emplacement du local commercial découlera toute la destinée de votre investissement. La rentabilité de votre achat en dépend directement.
En effet, les villes côtières du Var et des Alpes Maritimes revêtent un fort attrait, en saison estivale, mais également toute l’année. Approfondir ses recherches dans ces cœurs de villes très touristiques présente toujours un grand intérêt pour les commerçants désireux de s’installer. S’éloigner du centre névralgique pourrait constituer un risque de voir un exode des boutiques localisées dans les rues moins bien situées vers les zones commerciales, qui sont quant à elles sans cesse en développement.
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De plus, les commerces situés à l’écart des artères les plus fréquentées ont naturellement tendance à réaliser moins de chiffre d’affaire. Leur pérennité pouvant être remise en question, le bailleur peut avoir des difficultés à recouvrer son bien et les dettes en cas de faillite de l’entreprise. De plus, il peut s’avérer fastidieux de relouer le local. Certains locaux peuvent rester vacants des mois, voire des années, avant de retrouver un locataire.
Nice, Cannes, comme Antibes, restent des valeurs sûres à condition de sélectionner le top 3 des rues les plus commerçantes. Le site Liberté Commerces référence les plus belles opportunités des Alpes Maritimes et du Var, de Menton à Saint Tropez, en passant par Saint-Laurent-du-Var ou Cagnes-sur-Mer.
Les autres points à prendre en compte
Outre les types de baux dont le local commercial fera l’objet (droit au bail, pas de porte ou acquisition des murs), il convient tout autant de considérer le potentiel d’aménagement du bien.
Il est évidemment plus facile de louer dans les rues passantes, et ce, même si le prix au m² est forcément plus élevé. En effet, la majorité des surfaces trouvent preneur en laps de temps assez court. Plus le local s’éloigne, plus les surfaces atypiques auront des difficultés à être relouées.
Quelle qu’en soit l’adresse, il est essentiel de se poser les bonnes questions avant de passer du simple projet à l’acquisition. Quelle est la surface de vente du local ? Dispose-t-il d’une réserve ? Quelle est la largeur de la vitrine ? Est-il agencé davantage en largeur qu’en longueur (effet couloir) ? Est-ce qu’il dispose d’angles morts, de renfoncements ? Car commerçant indépendant ou enseigne disposant d’un cahier des charges très précis, le potentiel locataire se posera les mêmes interrogations avant de signer, ou pas.
Enfin, si vous investissez dans un pas de porte, le bail ne pourra être repris que pas l’un des concurrents du précédent locataire. Par exemple, un restaurateur devra succéder au restaurateur précédent, un boucher à un autre boucher, un coiffeur à un coiffeur, etc. En faisant le choix du droit au bail ou l’acquisition des murs, le problème se pose moins. Car selon le contrat, ce sera au nouveau commerçant locataire des lieux d’aménager le local en fonction des besoins que nécessite son activité. Et il le fera plus volontiers si l’emplacement est convoité.
Les avantages fiscaux offerts aux investisseurs dans les locaux commerciaux sur la Côte d’Azur
Au-delà des aspects financiers, l’acquisition d’un local commercial sur la Côte d’Azur présente aussi des avantages fiscaux pour les investisseurs. Effectivement, le régime fiscal des revenus fonciers peut être très intéressant sous certaines conditions.
Pensez à bien passer au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou en Location meublée professionnelle (LMP), car dans certains cas, cela peut générer une économie substantielle sur votre imposition totale.
Le LMNP offre plusieurs avantages fiscaux, comme la récupération intégrale de la TVA lorsqu’on achète un bien neuf avec aménagement professionnel, mais aussi la possibilité d’amortir le mobilier ainsi que le bâtiment lui-même durant toute sa durée estimée. Le LMP quant à lui nécessite simplement de réaliser plus de 23 000 € HT par an avec cette activité afin qu’elle soit considérée comme professionnelle et non privative, ce qui aura pour avantage notamment de pouvoir défiscaliser l’intégralité des loyers, mais aussi d’avoir accès aux statuts de SCI en SASU et ainsi de réduire les charges sociales et impôts sur la plus-value.
Pensez bien à ces impôts. Les avantages fiscaux doivent être considérés comme des leviers supplémentaires pour optimiser le rendement locatif du bien immobilier acquis.
Les tendances du marché immobilier commercial sur la Côte d’Azur : analyse et perspectives
Le marché immobilier commercial sur la Côte d’Azur connaît actuellement des tendances très dynamiques. Il y a un réel engouement pour les locaux commerciaux, car ils sont considérés comme étant de véritables moteurs économiques. Cette région est effectivement l’une des plus prisées du territoire français par les investisseurs.
D’un point de vue macroéconomique, on constate que la Côte d’Azur bénéficie d’un contexte favorable à ses activités commerciales et touristiques, avec une croissance économique annuelle moyenne supérieure à 2 % ces dernières années. Les commerces en tous genres ainsi que les établissements hôteliers ont le vent en poupe, et cela se ressent dans le marché immobilier.
Un autre élément important à prendre en compte est celui de l’évolution des modes de consommation. Effectivement, même si les commerces physiques restent majoritaires, ils doivent s’appuyer sur leur présence digitale pour séduire une clientèle toujours plus connectée et exigeante.
Les perspectives pour l’investissement dans l’immobilier commercial sur la Côte d’Azur sont donc très favorables. Les tendances montrent une forte demande locative et une rentabilité intéressante qui devrait encore progresser au cours des prochaines années. Toutefois, il faut être vigilant quant aux zones géographiques où investir : privilégiez notamment celles où la pression foncière n’est pas trop importante afin de ne pas acquérir un local dont le prix serait gonflé artificiellement par ce phénomène.
Investir dans un local commercial sur la Côte d’Azur est une option à considérer sérieusement pour les investisseurs avertis et finalement très intéressante compte tenu des tendances du marché immobilier.