Acheter un appartement en copropriété, c’est intégrer un régime d’assurance à deux étages, souvent méconnu des primo-accédants. Entre les obligations collectives imposées au syndicat et les couvertures individuelles à souscrire pour son propre lot, la frontière n’est pas toujours évidente. Et avec des primes qui ont grimpé de 8 à 12 % en 2025, le sujet est plus que jamais d’actualité.
Parties communes, parties privatives : deux niveaux d’assurance bien distincts
Depuis la loi ALUR de 2014, toute copropriété doit être couverte au minimum par une assurance responsabilité civile collective. C’est le syndic qui souscrit, au nom du syndicat des copropriétaires, une assurance multirisque immeuble protégeant les parties communes : hall, escaliers, toiture, façades, canalisations. Si un passant est blessé par la chute d’un élément de façade, c’est cette police qui intervient.
Mais cette couverture s’arrête aux portes de chaque appartement. L’intérieur du logement, les biens personnels et la responsabilité civile individuelle restent à la charge de chaque copropriétaire, qui doit souscrire sa propre assurance multirisque habitation. Pour bien comprendre comment s’articulent ces deux niveaux, le guide sur l’assurance habitation proposé par Baticopro détaille les mécanismes et les périmètres respectifs.
Les propriétaires qui louent leur bien ont également intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Elle couvre les sinistres survenus pendant une période de vacance locative ou en cas d’assurance insuffisante du locataire, et ne se substitue pas au contrat de ce dernier : les deux coexistent sur des périmètres différents.
Sinistres et indemnisation : comment ça se passe concrètement ?
Les dégâts des eaux représentent à eux seuls 41,3 % des sinistres habitation en France, ce qui en fait le risque n° 1 en copropriété. Pour accélérer les indemnisations dans ce type de cas, les assureurs ont mis en place la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles), entrée en vigueur en 2018 et révisée en 2020.
Le principe est simple : un seul assureur, dit « gestionnaire », pilote l’ensemble du dossier pour le compte de toutes les compagnies impliquées. Il organise la recherche de fuite, mandate un expert si nécessaire et indemnise l’assuré, avant de se retourner vers les autres assureurs. Ce mécanisme s’applique pour les sinistres inférieurs à 5 000 € HT. Jusqu’à 1 600 € HT, l’assureur gestionnaire indemnise seul ; entre 1 600 et 5 000 € HT, une expertise est obligatoire et l’indemnisation doit intervenir dans un délai de 45 jours.
Des primes en forte hausse depuis deux ans
En 2024, les tarifs d’assurance habitation ont augmenté de 7,2 % en moyenne, du jamais vu depuis 2010. La prime annuelle moyenne est passée de 227 € à 243 €. Les régions les plus exposées aux aléas climatiques ont davantage subi la hausse : PACA affiche une progression de 13 %, avec une prime moyenne de 280 € par an, tandis que la Bretagne reste la moins chère à 198 €.
En 2025, la tendance s’est accélérée, avec des hausses de 8 à 12 %. La principale cause : la revalorisation de la surprime « Cat Nat », passée de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025 pour financer le régime d’indemnisation des catastrophes naturelles. Les sinistres liés aux inondations, tempêtes et sécheresses ont coûté 6,5 milliards d’euros en 2023, un montant qui pourrait doubler d’ici 2050 selon France Assureurs. Pour les locataires, les tarifs restent plus accessibles : un appartement de 40 à 59 m² revient en moyenne à 131 € par an en 2025.
Avant d’acheter un bien en copropriété, il vaut donc la peine d’anticiper ces charges d’assurance, souvent sous-estimées lors du calcul du budget global.
