Le taux pour un crédit immobilier sur 20 ans atteint en moyenne 3,39 % en septembre 2026, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, et 3,40 % toutes durées confondues. Les durées de 15 ans et de 25 ans se situent de part et d’autre de ce niveau, les plus courtes étant les moins chères.
Ces moyennes évoluent chaque mois et valent hors assurance. Votre propre taux dépend de votre dossier, de votre apport et de la banque.
Taux immobilier actuel : les moyennes de septembre 2026
Le tableau ci-dessous reprend les chiffres publiés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, hors assurance et hors coût des garanties.
| Indicateur | Taux moyen |
|---|---|
| Toutes durées, décembre 2025 | 3,16 % |
| Toutes durées, août 2026 | 3,31 % |
| Toutes durées, septembre 2026 | 3,40 % |
| Sur 20 ans, juin 2026 | 3,22 % |
| Sur 20 ans, septembre 2026 | 3,39 % |
La durée moyenne des prêts atteint 21 ans au troisième trimestre 2026. Près d’un financement d’achat sur deux, 49,8 %, est accordé sur 25 ans ou plus, car les banques allongent les durées pour contenir les mensualités.
Évolution des taux immobiliers : une remontée en 2026
Les taux ont gagné 0,24 point entre décembre 2025 et septembre 2026, de 3,16 % à 3,40 %. L’Observatoire relie cette hausse à la pression de l’inflation, à un climat économique incertain et à une hausse des taux de la Banque centrale européenne.
Les années de taux très bas sont loin : le niveau des taux en 2019 donne un repère pour mesurer le chemin parcouru depuis. Le marché se contracte : la production de crédits recule de 9,2 % sur un an au troisième trimestre.
Les prix de l’ancien ont augmenté de 3,5 % sur les neuf premiers mois de 2026, contre 2,1 % pour les revenus des emprunteurs. Le pouvoir d’achat immobilier baisse, ce qui pèse sur les dossiers limites.
Pourquoi votre taux s’écarte de la moyenne
Chaque banque note votre dossier à partir de quelques critères, et un écart de plusieurs dixièmes de point entre deux offres est courant.
- L’apport personnel : plus il est élevé, plus la banque prend un risque faible et peut baisser son taux.
- Les revenus et la stabilité professionnelle : un CDI ou une profession libérale installée rassurent davantage qu’un contrat récent.
- La durée : plus le prêt est long, plus le taux monte.
- Le projet : résidence principale ou investissement locatif, ancien ou neuf.
L’endettement compte aussi, car la limite d’endettement fixée par le Haut Conseil de stabilité financière encadre ce que les banques peuvent accorder, assurance comprise.
Taux nominal, TAEG et taux d’usure
Le taux nominal ne mesure que le coût du capital emprunté. Le TAEG y ajoute l’assurance, la garantie et les frais de dossier, et c’est lui qui sert à comparer deux offres.
Le TAEG est plafonné par le taux d’usure, fixé chaque trimestre. Du 1er octobre au 31 décembre 2026 (Journal officiel du 26 septembre), il vaut 4,09 % pour les prêts à taux fixe de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % à partir de 20 ans. Le rôle du taux d’usure est de protéger l’emprunteur, mais il peut aussi bloquer un dossier fragile dont le TAEG dépasse le plafond.
L’assurance pèse lourd dans ce TAEG : le coût de l’assurance emprunteur mérite donc d’être comparé séparément.
Ce que coûte un écart de taux sur 200 000€
Un demi-point de taux change la facture totale de manière sensible. Voici un calcul sur 200 000€ empruntés pendant 20 ans, hors assurance.
| Taux | Mensualité | Intérêts sur 20 ans |
|---|---|---|
| 3,40 % | 1 149,67€ | 75 920€ |
| 3,90 % | 1 201,45€ | 88 348€ |
Ces 0,5 point représentent 52€ de plus par mois et 12 428€ d’intérêts supplémentaires sur la durée du prêt. Négocier quelques dixièmes de point rapporte donc plusieurs milliers d’euros.
Obtenir un taux sous la moyenne
Un taux inférieur à la moyenne s’obtient d’abord par la comparaison : mettre plusieurs banques en concurrence reste le levier le plus direct. Les leviers pour négocier son taux sont détaillés dans notre guide dédié.
Plusieurs gestes améliorent aussi votre profil :
- Soigner vos comptes bancaires : les banques examinent généralement les relevés des derniers mois, sans découvert ni incident.
- Augmenter l’apport, même modestement, pour réduire la somme empruntée.
- Raccourcir la durée si le budget le permet, puisque les taux croissent avec la durée.
- Déléguer l’assurance emprunteur à un autre assureur que la banque, ce qui réduit le TAEG.
Les taux de septembre 2026 prolongent la hausse sur 20 ans, de 3,22 % en juin à 3,39 %. Comparer les offres sur le TAEG, et non sur le seul taux nominal, reste la vérification à faire avant de signer.
