Signer un bail, c’est un passage obligé, que l’on soit bailleur ou futur locataire. Ce contrat de location engage les deux parties, mais la loi ALUR de 2014 a mis tout le monde d’accord : impossible de louer sans ce document, qui fixe droits et devoirs de chacun. Avant de griffonner votre nom sur ce papier, parfois à la va-vite, mieux vaut comprendre ses rouages. Les règles énoncées ici ne sont pas de simples formalités : elles s’appliqueront en cas d’accroc, de renouvellement ou de rupture du bail. Mieux vaut les connaître avant d’y apposer sa signature.

Qui doit apposer sa signature sur le bail ?

Le contrat de location lie officiellement propriétaire et locataire. Il doit être signé par chacun, sans exception, que vous soyez seul ou plusieurs concernés. Un propriétaire marié peut se contenter d’une seule signature, alors qu’en indivision, chaque indivisaire devra signer. Même logique côté locataire : un couple marié n’a besoin que d’un seul signataire, mais les deux deviennent cotitulaires. Ainsi, toute modification du bail devra être communiquée individuellement à chacun.

Pour les couples non mariés vivant ensemble, la situation diffère : chacun doit signer le bail pour être protégé. Si un seul le fait, seul son nom apparaîtra et l’autre n’aura aucun droit sur le logement. Si le titulaire quitte les lieux, son partenaire devra partir aussi. Et si les loyers ne sont pas payés, le conjoint non-signataire ne sera pas inquiété. Pour un bailleur, faire figurer les deux noms reste la meilleure option.

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En colocation, la règle est limpide : chaque colocataire doit signer le bail. Chaque partie, propriétaire comme locataires, doit obtenir sa propre copie du contrat. Selon les profils, notamment avec des étudiants, le propriétaire peut demander autant de garants qu’il y a de locataires.

Que doit comporter un bail ?

La rédaction du bail relève du propriétaire. Depuis août 2015, la loi ALUR impose un modèle-type, conforme à la loi du 6 juillet 1989, avec un certain nombre de mentions obligatoires. Avant toute signature, prenez le temps de vérifier leur présence.

Voici les informations qui doivent figurer dans le contrat de location :

• Nom du propriétaire et des locataires
• Adresse du bien
• Numéro de téléphone des parties prenantes

Le logement doit aussi être précisément décrit :

• Nombre de pièces et leur fonction (chambre, cuisine, salle d’eau…)
• Superficie habitable

Il est judicieux de comparer la description sur le contrat avec la réalité du bien, pour éviter toute mauvaise surprise lors de l’état des lieux.

Les modalités de location doivent également apparaître :

• Date de prise d’effet du bail
• Date de fin (quand elle existe)
• Règles concernant le renouvellement
• Procédure de rupture anticipée

Impossible d’ignorer le loyer et les charges : ils doivent être précisés, ainsi que la fréquence des paiements (mensuelle, trimestrielle, etc.). Un paragraphe doit spécifier la possibilité de révision annuelle du loyer. Il est recommandé d’inclure une clause résolutoire : si les loyers ne sont plus réglés, le bail pourra être rompu rapidement.

Le montant du dépôt de garantie et ses modalités de versement (chèque, espèces…) doivent aussi être inscrits. Ce dépôt ne peut excéder un mois de loyer hors charges, sans majoration. Il sera restitué au locataire lors de son départ, à condition que le logement n’ait pas subi de dégradations.

Si des travaux ont été réalisés ou sont prévus, la nature et le calendrier doivent être précisés dans le bail. Le locataire sera ainsi informé des éventuelles rénovations à venir.

Il est impératif de clarifier qui, du locataire ou du propriétaire, prend en charge l’entretien courant et les petites réparations, comme la maintenance de la chaudière.

Le contrat devra également comporter :

• Un état des lieux détaillé à l’entrée et à la sortie
• Le dossier de diagnostics techniques obligatoires
• Pour un logement meublé, l’inventaire complet du mobilier présent et leur état

Rompre un contrat de location : comment procéder ?

Les modalités de rupture du bail varient selon la nature du logement et la situation de chacun. Dans la plupart des cas, le locataire bénéficie d’une plus grande liberté : pour un logement vide, il peut partir à tout moment, à condition de respecter un préavis de trois mois, ramené à un mois dans certains cas.

Le locataire doit alors signifier son départ par lettre recommandée avec accusé de réception, ou via un acte d’huissier.

Pour le propriétaire, les marges de manœuvre sont plus encadrées : il ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois. Les motifs admis sont limités :

• Mise en vente du bien
• Souhait d’y loger un proche ou d’y habiter soi-même
• Non-paiement du loyer
• Troubles du voisinage
• Dégradations importantes
• Non-respect des clauses du contrat

La notification doit être adressée à chacun des titulaires du bail, par courrier recommandé ou acte d’huissier. Les délais sont à respecter scrupuleusement, notamment si le propriétaire souhaite habiter le bien ou le destiner à un proche.

Pour les logements meublés, les délais sont réduits : un mois de préavis pour le locataire, trois mois pour le propriétaire.

Un bail, c’est bien plus qu’une formalité administrative. C’est la charpente de la relation entre propriétaire et locataire, celle qui protège en cas de tempête. Avant de signer, relisez chaque ligne : quelques minutes de vigilance aujourd’hui peuvent éviter bien des complications demain.