Que ce soit pour le propriétaire ou le locataire, c’est une étape obligatoire avant de pouvoir procéder à la location d’un logement : la signature du bail. Le bail est le nom utilisé pour désigner le contrat de location qui engage à la fois le locateur — le bailleur — et le locataire. Cependant, depuis la loi ALUR de 2014 , la signature d’un bail est devenue obligatoire pour tout contrat de location. Et, si vous avez parfois tendance à signer le bail très rapidement, il est important de connaître les règles et les conditions qui régissent ce document indispensable. Ce sont les mêmes qui seront appliqués en cas de problèmes, de renouvellement ou de résiliation du bail. Pour en savoir plus, voici tout ce que vous devez savoir avant de signer un bail.
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Plan de l'article
Qui doit signer le bail ?
Le contrat de location est un document qui engage le propriétaire et son locataire. Dans tous les cas, le bail doit être signé par les deux parties, qu’il y ait une ou plusieurs personnes en cause . Si le propriétaire est un couple marié, une seule signature suffit, tandis que si le logement est indivis, tous les indiviseurs doivent signer.
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Dans le cas où le locataire est un couple marié ou endiablé, la même règle s’applique : une seule des deux signatures est suffisante et les deux membres du couple deviennent cotitulaires du bail . Par conséquent, vous êtes tenu d’informer chacun d’eux séparément de tout changement dans les termes du bail ou d’autres informations relatives au logement.
D’ un autre côté, pour les couples vivant en cohabitation sans rythme, chaque membre du couple doit signer sa signature sur le bail . Si une seule des cohabitations signe le bail, alors il est le seul titulaire du bail et son conjoint n’a pas droit au logement. Si le titulaire du bail quitte ce dernier, son partenaire sera également obligé de partir. De même, si le signataire du bail ne paie pas son loyer, le partenaire ne sera pas tenu de payer les loyers impayés. Dans un tel cas, en tant que propriétaire, il est préférable d’inclure les deux membres du couple dans le contrat de location.
Enfin, dans le cas des colocataires, chaque colocataire doit signer le bail . Dans tous les cas, chaque signataire du bail — propriétaires et locataires — doit alors recevoir sa propre copie du contrat de location. Dans ce cas, vous pouvez également exiger plusieurs garants, autant qu’il y a des locataires, surtout s’ils sont étudiants.
Que doit contenir le bail ?
Il appartient au propriétaire de fournir le contrat de location. Depuis août 2015, la loi ALUR prévoit un bail type, qui contient plusieurs mentions obligatoires, conformément à la loi du 6 juillet 1989. Il est donc important de vérifier que ces mentions sont présentes avant de signer .
Le contrat de location doit contenir :
- Le nom,
- L’ adresse,
- Le numéro de téléphone du propriétaire et de tous les détenteurs du bail
Le bail doit également décrire le logement :
- Nombre de chambres et leur destination (chambre, cuisine, salle de bains…)
- Surface habitable du logement
Chez E-Gérance, nous vous suggérons d’accorder une attention particulière à ce point, afin de vous assurer que la description correspond à la réalité.
Les conditions du bail doivent également être mentionnées :
- Date de début du contrat
- Date de fin du bail,
- Les règles de renouvellement du contrat de location
- Conditions de résiliation
Évidemment, le montant du loyer et les frais doivent être inscrits sur le contrat de location , ainsi que les conditions de paiement (mensuel, trimestriel…). Un point stipulant une réévaluation du loyer doit également être inclus dans le bail. De même, vous devez prévoir une clause résolutoire en cas de loyer impayé, afin de résilier le bail dès que le locataire cesse de payer.
Le bail doit également indiquer le montant du dépôt de garantie et les conditions de son paiement (chèque, espèces…). Ce loyer ne doit pas dépasser un mois, sans frais. Il sera retourné au départ du locataire, si ce dernier n’a pas dégradé les locaux.
Si vous avez terminé ou prévu des travaux depuis le dernier contrat de location, la nature et la quantité des travaux doivent être inclus dans le contrat de location. Le locataire sera informé des travaux de rénovation ou d’amélioration qui seront réalisés dans les mois à venir.
Il est également nécessaire de savoir quels sont les droits et devoirs de chacune des parties en ce qui concerne l’entretien et la réparation des logements. Cela concerne l’entretien de la chaudière et d’autres œuvres mineures.
Enfin, le bail doit contenir :
- Inventaire précis, à l’entrée et à la sortie du logement
- Diagnostic immobilier obligatoire
- Dans le cas d’un meublé, inventaire de l’équipement présent dans le logement et leur état
Comment résilier un contrat de location ?
Les conditions de résiliation du bail diffèrent en fonction des types d’hébergement et de la situation des locataires. En général, il est toujours plus facile pour le locataire de résilier le bail que pour un propriétaire. En effet, dans un logement loué vide, le locataire peut résilier le bail à tout moment , avec un préavis de 3 mois au jour le jour (réduit à 1 mois dans certains cas).
Pour donner avis, le locataire doit vous envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, ou la faire signifier par acte d’huissier de justice.
En tant que propriétaire, vous pouvez ne donnez un congé à votre locataire qu’à l’expiration du bail. Un préavis quotidien de 6 mois est obligatoire. Vous ne pouvez le faire que dans certains cas :
- Si vous vendez l’hébergement
- Si vous voulez le retour à la maison d’un être cher ou y vivre vous-même
- En cas de raison légitime telle que le non-paiement du loyer
- Si le locataire provoque du bruit
- Si vous remarquez des dommages importants à la propriété
- Si le locataire ne respecte pas l’une des conditions du bail
En tant que propriétaire, vous devez également envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d’huissier de justice à tous les titulaires de bail. Notez qu’il est important de respecter les délais lorsque la résiliation du contrat de location suit votre désir de vivre dans l’hébergement ou de rester chez un être cher.
Enfin, dans le cas d’un logement meublé, l’avis est réduit à 1 mois pour le locataire et à 3 mois pour le propriétaire.