L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les trois motifs pour lesquels un bailleur peut donner congé à son locataire : reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Son paragraphe III introduit une restriction supplémentaire lorsque le locataire remplit certaines conditions d’âge et de ressources. Ce mécanisme de locataire protégé bloque ou conditionne la possibilité de mettre fin au bail, y compris en cas de vente du logement.
Appréciation des ressources du locataire protégé : la date qui compte
La plupart des articles sur le sujet mentionnent les deux critères cumulatifs (âge supérieur à 65 ans et revenus sous un plafond légal). Peu précisent la manière dont les ressources sont effectivement évaluées.
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La Cour de cassation a tranché ce point le 24 octobre 2024 : les ressources à retenir sont celles perçues durant les douze mois précédant la délivrance du congé, et non simplement le dernier avis d’imposition disponible. Cette distinction change la donne pour le bailleur qui prépare son congé.
Un locataire dont les revenus ont baissé récemment (passage à la retraite, perte d’emploi du conjoint) peut basculer sous le plafond entre deux avis d’imposition. Le bailleur qui se fie uniquement à l’avis N-2 risque de délivrer un congé qui sera contesté devant le tribunal.
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Exception au profit du bailleur âgé ou modeste : quand l’obligation de relogement tombe
L’article 15-III ne protège pas le locataire de façon absolue. Il prévoit une contre-exception en faveur du bailleur personne physique qui remplit lui-même des conditions symétriques : être âgé de plus de 65 ans ou disposer de ressources inférieures au même plafond que celui applicable au locataire.
Dans ce cas, l’obligation de proposer un relogement disparaît. Le congé redevient possible dans les conditions classiques de l’article 15.
Cas pratiques où cette exception s’applique
- Un propriétaire retraité qui souhaite reprendre le logement pour y habiter et dont la pension se situe sous le plafond de ressources peut donner congé sans offre de relogement, même face à un locataire protégé.
- Dans le cadre d’une succession, l’héritier personne physique âgé de plus de 65 ans bénéficie de la même dispense, ce qui facilite la reprise d’un bien hérité.
- Les petites SCI familiales posent une difficulté : la contre-exception vise le bailleur personne physique. Une SCI, même composée de membres âgés, ne remplit pas cette condition de plein droit.
Ce mécanisme de miroir entre la situation du locataire et celle du bailleur est souvent ignoré. Il constitue pourtant le principal levier pour un propriétaire modeste face à un locataire protégé.
Formalisme du congé article 15 : les erreurs qui annulent tout
Le fond du congé importe, mais la forme reste le premier motif d’annulation en contentieux. L’article 15 impose un cadre strict que le bailleur doit respecter sous peine de nullité.
Règles de forme à respecter
- Le congé doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail pour une location vide. Un congé envoyé en retard, même d’un jour, est nul.
- La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement. Une lettre simple ne vaut pas congé valable.
- Le motif doit être explicitement mentionné (reprise, vente ou motif légitime et sérieux). Un congé sans motif ou avec un motif vague est inopposable au locataire.
- En cas de congé pour vente, le prix et les conditions de la vente doivent figurer dans le congé, car celui-ci vaut offre de vente au profit du locataire (droit de préemption).
Un congé mal rédigé ou hors délai ne produit aucun effet : le bail se renouvelle automatiquement pour la même durée. Le bailleur doit alors attendre la prochaine échéance pour tenter un nouveau congé.
Vente d’un logement occupé par un locataire protégé : droit de préemption et contournement
Face à un locataire protégé, certains bailleurs envisagent de vendre le bien sans donner congé, en cédant le logement occupé à un investisseur. Cette stratégie est légale, mais elle a des conséquences précises.
Lorsqu’un logement est vendu occupé (sans congé pour vente préalable), le droit de préemption de l’article 15-II ne s’applique pas. Le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur aux mêmes conditions. Le locataire protégé conserve donc son statut, et le nouvel acquéreur hérite de l’obligation de relogement s’il souhaite un jour donner congé.
Cette situation a un impact direct sur le prix de vente. Un bien vendu avec un locataire protégé se négocie avec une décote significative par rapport à un bien libre, car l’acquéreur sait qu’il ne pourra pas récupérer le logement à court terme.
Motif légitime et sérieux : une alternative sous conditions
Le troisième motif de congé prévu par l’article 15 est le motif légitime et sérieux. Il couvre notamment les manquements du locataire à ses obligations : impayés répétés, troubles de voisinage, défaut d’assurance ou sous-location non autorisée.
Ce motif reste utilisable même face à un locataire protégé, à condition que le bailleur puisse prouver les faits reprochés. La protection de l’article 15-III (obligation de relogement) s’applique toujours : le statut protégé ne protège pas contre les manquements graves au bail, mais le bailleur doit respecter la procédure complète, y compris l’offre de relogement si le locataire remplit les conditions d’âge et de ressources.
Le congé pour motif légitime et sérieux reste le plus contesté devant les tribunaux. Sans preuves solides et documentées, le risque de requalification en congé frauduleux est réel.
Congé refusé par le locataire protégé : quelle suite pour le bailleur
Un locataire protégé qui reçoit un congé accompagné d’une offre de relogement peut refuser cette offre si le logement proposé ne correspond pas à ses besoins (localisation, superficie, loyer). Le bailleur doit alors formuler une nouvelle proposition ou renoncer au congé.
Le juge apprécie au cas par cas le caractère adapté de l’offre de relogement. Une proposition de logement situé dans un autre département ou à un loyer nettement supérieur sera considérée comme insuffisante. Le logement proposé doit correspondre aux besoins du locataire, compte tenu de sa situation personnelle et géographique.
La situation de blocage peut durer plusieurs années lorsque le bailleur ne parvient pas à identifier un logement de remplacement adapté. Cette contrainte pousse certains propriétaires à vendre le bien occupé plutôt qu’à s’engager dans une procédure longue et incertaine.
