Un chiffre brut : jusqu’à dix ans après la réception des travaux, certaines malfaçons sur la structure d’un bâtiment peuvent poursuivre un constructeur comme une ombre. Pourtant, toutes les atteintes au bâti n’obéissent pas aux mêmes règles. Les délais varient, les exclusions existent et la protection, parfois, s’arrête là où on ne l’attend pas.

Les professionnels du bâtiment doivent respecter un cadre strict, mais ce filet ne retient pas toutes les défaillances ni tous les équipements. Savoir distinguer les différentes garanties et agir vite en cas de sinistre, c’est souvent ce qui fait la différence pour faire valoir ses droits.

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Comprendre la garantie structurelle des bâtiments : définitions et enjeux

La garantie structurelle reste l’ultime rempart des maîtres d’ouvrage et propriétaires face aux imprévus de la construction. Ce dispositif encadre la solidité et la pérennité des bâtiments, principalement à travers la garantie décennale. Obligatoire, celle-ci protège pendant une décennie contre les dommages pouvant menacer la stabilité ou l’usage du bien. On pense ici à un plancher qui s’effondre, à une fissure profonde, à un mur porteur déformé : autant de situations où cette protection entre en jeu.

Voici comment s’organisent les principales garanties qui protègent les propriétaires :

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• Garantie de parfait achèvement : valable un an, elle concerne tous les désordres signalés lors de la réception ou dans l’année qui suit.
• Garantie biennale : elle s’étend sur deux ans et vise les équipements dissociables du bâtiment.
• Garantie décennale : elle couvre, durant dix ans, les dommages affectant la structure.

Le diagnostic structurel prend désormais une place centrale dans la gestion du patrimoine immobilier. Réaliser un diagnostic structurel d’un bâtiment, c’est anticiper les failles, cibler les interventions et intégrer ces analyses dans un plan pluriannuel de travaux pour la copropriété. Aujourd’hui, la logique n’est plus seulement réparatrice : la prévention des pathologies du bâti se renforce, notamment avec les exigences du plan pluriannuel travaux en copropriété et la lutte contre l’habitat dégradé.

Au centre de ce système, l’assurance s’impose : tout professionnel doit souscrire une assurance décennale avant d’ouvrir un chantier. C’est la clé de voûte qui protège le maître d’ouvrage en cas de désordre majeur. À chaque étape, il s’agit de comprendre la portée de ces garanties, leur complémentarité, et la place du diagnostic structurel dans la préservation de la valeur d’un bâtiment.

Quelles sont les obligations légales des constructeurs en matière de garanties ?

Le socle des obligations pour les constructeurs se trouve dans le code civil et la loi Spinetta de 1978. Avant d’intervenir sur un bâtiment, chaque professionnel doit prouver qu’il est couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle dédiée à la responsabilité décennale. Cette assurance offre au maître d’ouvrage, au propriétaire ou au syndic de copropriété la garantie d’être indemnisé si la solidité du bâtiment est menacée ou si l’ouvrage n’est plus utilisable.

Avant le lancement des travaux, le constructeur remet une attestation d’assurance décennale au client. Ce document officiel prouve que l’entreprise est bien assurée pour couvrir d’éventuels sinistres dès la réception des travaux et durant dix ans. À côté, la garantie biennale et la garantie de parfait achèvement viennent compléter ce dispositif, chacune avec des délais spécifiques et des critères précis.

Pour garder une preuve fiable en cas de litige, la transmission des garanties se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Les règles peuvent aussi s’adapter selon la localisation du bâtiment ou le type d’ouvrage. Certaines municipalités, à travers une délibération du conseil municipal, peuvent exiger encore plus, notamment pour les bâtiments publics ou les zones exposées à des risques particuliers.

L’assureur ne se contente pas de régler les indemnisations : il s’assure aussi que l’entreprise respecte ses obligations. Cette vigilance protège à la fois le propriétaire et le syndic de copropriété contre les mauvaises surprises.

Durée et portée des différentes garanties applicables à la construction

Les garanties associées à la construction d’un bâtiment s’organisent selon des durées et des contenus bien définis. Trois grandes catégories structurent ce système : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale.

Voici ce que couvre chaque garantie :

• Garantie de parfait achèvement : un an dès la réception des travaux, pour tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, qu’ils touchent la structure, l’étanchéité ou simplement l’apparence. L’entreprise doit réparer rapidement toute malfaçon constatée.
• Garantie biennale : deux ans pour protéger le propriétaire des défaillances touchant les équipements dissociables du bâtiment : serrures, volets, chaudières, interphones… Si l’un de ces éléments ne fonctionne plus, cette garantie s’applique.
• Garantie décennale : valable dix ans à compter de la réception, elle concerne tout dommage portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou rendant le bâtiment inutilisable. La responsabilité du constructeur est alors engagée, et l’assurance décennale prend en charge la remise en état.

La durée de garantie structurelle prend toute son importance dans l’élaboration du plan pluriannuel de travaux et lors du diagnostic structurel. Ces outils aident à planifier les interventions, à répartir les responsabilités et à garantir la longévité de l’immeuble. Pour le maître d’ouvrage, bien connaître la durée de chaque garantie devient une vraie force, surtout face à la complexité croissante des projets et à l’évolution constante des réglementations.

Que faire en cas de défaut ou de non-respect des garanties : démarches et conséquences juridiques

Face à un défaut de transmission du diagnostic structurel ou au non-respect des garanties, chaque acteur, qu’il soit propriétaire, syndic, maître d’ouvrage, doit suivre un parcours défini par la loi. Dès la découverte d’une anomalie, il est impératif de la consigner dans le procès-verbal de réception ou de la signaler par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document engage directement la responsabilité du professionnel intervenu sur le chantier.

Le rapport de diagnostic structurel, exigé par l’article L. 126-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, structure la procédure. S’il n’est pas remis, notamment dans les zones visées par l’arrêté du 22 août 2025 ou le décret n° 2025-814, le maître d’ouvrage s’expose à des sanctions lourdes. Le maire peut saisir l’administration et transmettre le dossier à la justice. Les copropriétaires ne sont pas sans recours : ils peuvent saisir le tribunal judiciaire sur la base du rapport, ou de son absence, pour activer la garantie décennale ou obtenir réparation.

Les conséquences juridiques dépassent souvent la simple indemnisation. En cas de manquement, la responsabilité civile professionnelle du constructeur est sollicitée, et l’assurance décennale intervient pour régler les désordres. Selon la loi n° 2024-322, les sanctions vont de l’amende à la suspension d’activité, voire à la prise en charge complète des réparations. À Marseille, comme partout en France, la rigueur s’impose : chaque défaillance laisse une marque sur le patrimoine immobilier, et la vigilance reste le meilleur allié pour défendre ses droits et préserver la valeur de son bien.

Au fond, la garantie structurelle, c’est un peu comme une promesse gravée dans le béton : invisible au quotidien, mais décisive le jour où tout vacille.